＜地產商＞一文看清券商最新地產股分析 花旗：新一屆港府可輕易通過任何土地政策

邊日新聞先：2021.09.20 (星期一)
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【香港樓市】一文看清券商最新地產股分析　花旗：新一屆港府可輕易通過任何土地政策

股市18:25 2021/09/20

▲ 【香港樓市】一文看清券商最新地產股分析　大摩：供應大增或令樓價跌兩成、恒地長實新世界風險較高

外電引述消息指，中方閉門會議要求香港主要地產商停止「壟斷行為」，付上更大社會責任，形容香港「遊戲規則已變」。消息引發市場對地產股憂慮加劇，長實 （01113） 、新鴻基地產 （00016） 、新世界發展 （00017） 、恒基地產 （00012） 單日重挫9%至13%。券商陸續分析地產股潛在監管風險，其中大摩報告指，若港府大增供應目標，香港樓價或在2022年大跌20%，但強調有關情景不是該行目前的基本分析情景。

大摩：基本情景香港樓市今明兩年升9%、5%

大摩報告指出，供應是令樓價變得可負擔的最重要因素，因應供應難急提高，該行目前基本情景分析中，香港樓價今明兩年分別升9%、5%。大摩續指，若港府將每年供應目標由35,000個大增至100,000個，樓價或在明年底前大跌20%。

大摩表示，香港可從農地轉換、填海、增加地積比率3大方法增加供應，目前已見農地轉換進展加快，包括新地最新在古洞的進展。港府目標至2024年可增400公頃土地，較2013年至18年僅20公頃加快，該行預料可在第6至10年增加108,400個單位。

填海方面，大摩料最快也需時10年才見效；增加地積比率亦難標竿立影，因涉及基建規劃、招標和興建，需要同樣要5年時間或以上。


在股票層面，大摩指出，發展商基本因素較商業地產股理想，惟監管風險明顯較高，因此偏好新地 （00012） 、嘉里建設 （00683） 和信置 （00083） ，多於恒地、長實和新世界發展。該行補充，本地地產股股價較資產淨值（NAV）折讓已處於1997年低位，但政府在供應上有重大公布，行業勢遇上估值下調壓力。

摩通：長實、新世界風險較低　恒地風險最高

摩通就指，因應內地、澳門近期監管取態，香港發展商短期將面臨監管不明朗，令股價受壓。

摩通認為，香港樓市從2009年至今累升2.28倍，因應聯匯制度，香港資金流入令貨幣基礎同期增3.13倍，資產價格被推高。

摩通認為，香港從聯匯制度著手機會極低，而限價措施產生惡果更大於居住問題，料港府將從供應著手。摩通以發展商農地免費轉贈政府、未來開發項目現金流估值歸零兩大情況，評估香港地產商股價風險。

在壓力測試中，摩通認為長實、新世界發展所受壓力最少，相當股價下行風險約9%，而信置、新地下行風險達20%，恒地更達37%。若從資產負債表分析，摩通認為長實、信置最具能力抵銷開發收益下跌影響。

美銀：長實海外資產較多　地產股已部分反映憂慮

美銀證券認為，中央官員曾公開要求解決香港房屋問題，對香港地產商亦被要求作出貢獻不感驚訝，由於地產商的商業模式或盈利能力面臨不確定性，對板塊構成壓力。該行認為，長實有較多大中華以外業務，而信置、恒地集中投資大眾住宅，行業已部分反映負面因素，住宅、寫字樓市場可望維持穩定，但零售租金增長風險較高。

花旗：新一屆政府和立法會上場　可輕易通過任何土地供應政策

花旗報告指，雖然未有任何政策公布，對本港地產商持保守立場，零售租賃商政策風險將較少，並有潛在通關的上行催化劑，首選恒隆 （00101） 及九倉置業 （01997） 。該行指，由於港樓價接近新高，增加政策風險的憂慮，而明年隨著新一屆特首和立法會上場，將可輕易通過任何土地供應政策，雖然認為地產商遭到過份拋售，但預期短期內政策風險難移除，相信板塊不會有可持續的反彈。

編輯：麥德銘