＜買REIT收息更勝買樓收租？＞不買領展 還有更好選擇嗎？｜新加坡REIT

邊日新聞先：2020.3.24 (星期二)
邊類：REITs房地產信託基金
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買REIT收息更勝買樓收租？不買領展 還有更好選擇嗎？｜新加坡REIT

2020.04.01 by LKK

市場喜歡將買REIT和買樓收租作比較，前者入市門檻低，後者「買磚頭」收租之餘又保值，不過現時新冠肺炎疫情讓全球金融大洗牌，買REIT好還是買樓好？圖片：路透社。

房地產信託基金（REIT）一直以來都因其股價相對穩陣及較高收息率，受長線投資者及穩健型投資者的追捧，投資者透過買REIT獲取穩定、可觀的回報。市場喜歡將買REIT收息和買樓收租作比較，前者入市門檻低，後者「買磚頭」收租之餘又保值，不過現時新冠肺炎疫情讓全球金融市場投資價值大洗牌，買REIT收息好還是買樓收租好？REIT除了領展房產基金（00823.HK）外，還有更好選擇嗎？專家認為，新加坡REIT同樣吸引。

所謂房地產信託基金，是基金持有物業組合，透過租金收入派息。根據《房地產基金守則》，基金管理人必須將除稅後的九成收入，分派給基金單位持有人。現時本港市面上的REIT，其投資組合中所持有的物業類型主要是商場、寫字樓、工廈和酒店等，資產質素和物業租務收入水平影響基金表現。

REIT 領展、置富商場受經濟周期影響較少

其中，領展和置富（00778.HK）均以持有商場為主，又以屋邨商場居多，租戶組合大部分以必需性消費品為主，受經濟周期影響較小。

富豪（01881.HK）、開元（01275.HK）持有酒店資產為主，受經濟周期影響較大，尤其是現時新冠肺炎疫情蔓延，旅遊業大受打擊，勢將影響業績。


此外，房託持有物業的所在地亦很關鍵，其所在的區域發展前景均會影響物業估值及增值潛力，這會反映在租金收入水平上。

雖然房地產信託基金相對而言是一種較低風險的投資工具，但仍具有不穩定的因素，一旦基金在營運上出現虧蝕，仍然存在不派發股息的可能性。

同樣與投資物業有關的是，近年本港樓價屢創新高，甚至令很多投資者成功致富，買樓收租更是許多市民理想的投資方法。

細單位租金回報率只有2.5厘

不過，樓價升跌受房地產市況，以及物業所在的地區發展、利率及環境改變等多個因素影響。買樓收租同樣涉及不同程度的風險。

買樓收租要看租金回報率。差餉物業估價署最新公布，1月各類私樓租金回報介乎2.1至2.5厘不等，當中A類細單位（面積430呎以下）回報率最新報2.5厘，為8個月新低，該類物業自2015年以來回報率便長期低於3厘。較大型單位，回報只有2厘。

買樓收租最怕遇上租霸

另外，收租最怕遇上租霸，最壞情況需要循法律途徑取回物業。租客時常遲交租，或者長期拖欠租金，令業主的收入大受影響；一旦租客破壞單位內籠，業主要繳付昂貴的裝修費用，得不償失。

租霸的問題可大可小。若業主財政出現問題而急於賣樓的話，租霸將令單位難以售出。業主既不能解決財政問題，更有機會須付上更多金錢。

最壞情況下，若樓市大跌，業主分分鐘會變成負資產，無錢供樓就會面臨被人收樓的下場。
陳海潮：樓市第二季後或現報復式反彈

對於疫情下的樓價走勢，利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，今年樓價走勢受新型冠狀肺炎疫情拖累，於二月份跌勢已見轉急，加上三月份更出現全球大流行，更導致香港出現第二波疫情，料令樓價進一步受壓。不過暫時所見，未至於出現恐慌性拋售的情況，預期第二季樓價亦會隨疫情變化而出現不穩定的起伏。

他認為，本港樓市目前基調尚穩，過去10年來，在政府辣招制衡下，市場不存在炒家，主要是用家及有實力的長線投資者為主，加上未來供應仍然緊絀，而需求維持旺盛，故料樓價不會出現大幅下挫的情況。

只要疫情受控及逐漸減退，必定可以刺激交投量回升，業主減價賣樓的情況亦將漸少。相信在經歷仍然困難的第二季後，樓市仍有機會出現報復式反彈，在買家積極入市下，樓價亦會止跌回穩，不排除下半年樓價有力大幅反彈8%至10%，全年樓價最終仍有機會錄得輕微的正數升幅。

買REIT和買樓，前者入場門檻較低，後者相對門檻較高，並非所有人均能承擔，若用同一筆錢買REIT當作供樓，是否一樣可致富？

溫天納：可考慮股息率4厘以上的REIT

資深投資銀行家溫天納認為，本港市面上REIT的投資物業類型多以商場、商業地產及酒店為標的，而一般投資者「買磚頭」很少會考慮商場、酒店等物業類型，從這個意義上看，買REIT與買樓的性質不一樣，買REIT不可替代買樓。

他指出，新冠肺炎疫情打擊本港經濟，首當其衝的便是商場及酒店生意，整體經濟景氣轉差，同時股市亦回落不少，但REIT乃至股市對經濟數據的反應極快，意即相關的REIT走勢已率先反映負面因素，現時買REIT的心態多數是「博撈底」。
建議看物業規模佔優勢的REIT

從股息率方面看，溫天納認為，過去幾個月，REIT的股息回報轉差，股價亦隨大市回落，若趁機「撈底」則具有一定吸引力。投資者應選擇在物業規模上佔優勢的REIT，博其未來租務市場可反彈。

整體而言，他認為，現時環球央行大放水，低息環境下，對REIT和買樓均有利，市場上股息率有4厘或以上的REIT可考慮。
王良享：領展勝在夠穩陣

星展銀行財資市場部董事總經理王良享認為，現時樓市暫時未反映本港經濟倒退及新冠肺炎疫情的影響， 樓價應未見底；至於商業樓宇，現時中環的甲級寫字樓空置率，由去年底的3.6%，升至4.8%，相信空置率上升趨勢將會延續，主要由於現時疫情令不少公司考慮長期讓員工在家辦公（work from home），這或會對寫字樓的需求帶來結構性改變，令中環的寫字樓空置率或再上升。

與樓市不同，REIT對經濟十分敏感，不少REIT股價隨大市大幅調整，他認為，現時REIT價格相對喘定、直博率較高。

而在經濟增長放緩的情況下買REIT，他建議考慮持有物業以必需品商場為主的基金，例如領展，其持有的物業以屋邨商場、街市為主，這些均是必需品，此類物業在經濟下滑周期內「無咁傷」，雖然現時領展的股息率不是很高，約4厘，但勝在夠穩陣。

新加坡財政政策夠積極

王良享特別提到，新加坡用於抗擊疫情的財政政策和紓困措施頗為積極，新加坡政府除了在新一份預算案中撥出64億元（新加坡元，下同），日前更推出第二輪刺激措施，規模480億元，計及首輪措施，則規模合共約550億元（約3,000億港元），相等於新加坡國內生產總值（GDP）的11%。

他認為，由於財政政策夠積極，新加坡有機會可以縮短經濟衰退的時間，而新加坡是全球最大的房地產投資信託市場之一，相關的REIT股價隨新加坡海峽時報指數（Straits Times Index）下跌，大部分REIT的跌幅逾20%，因此可以找到一些價格合宜、不太貴的REIT，建議考慮兩類新加坡REIT，包括工業類REIT和數據中心REIT，有三隻值得留意。

工業類REIT：ASCENDAS REAL ESTATE INV TRUST （SGX：A17U）

• 該基金在新加坡持有97個物業，全球其他國家或地區尚有約73個物業，物業類型包括商業樓宇、工業邨及數據中心等，可分散風險；
• 預期未來10年市場對數據中心的需求將會增大；
• ASCENDAS REIT現價較高位3.48元，有約20%水位，對比領展，ASCENDAS REIT風險較高，始終有受經濟衰退的影響，惟基於新加坡積極的財政政策，相信可減低整體經濟的衰退程度；
• 派息方面，ASCENDAS REIT股息率有近6厘。

數據中心REIT：Keppel DC REIT（KEPE.SI）

• 基金所持的物業以數據中心為主；
• Keppel DC REIT年內創歷史高位2.55元，最低見過1.7元，跌幅約30%，惟近期反彈至2.18元水平，勢頭不俗，較低位反彈逾50%，較歷史高位有約15%的水位；
• 買Keppel DC REIT不但可以賺息（約3.5厘），由於市場對數據中心的發展憧憬大，將來還可以賺價，但相對風險較大。

工業REIT：Mapletree Industrial Trust（SGX：ME8U）

• 該基金現時股息率約5.5厘，現時股價較高位有約20%水位。
• 避開酒店類和有較高槓桿率的REIT

王良享強調，暫時需要避開兩類REIT，第一是所持物業包括酒店的REIT，因現時市況不穩，酒店業務難說何時可以復甦；另外是Gearing Ratio（槓桿比率）較高的REIT。

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