＜823＞領展示範不將所有「雞蛋」放在一起｜Link REIT

邊日新聞先：2019.12.21 (星期六)
咩股：領展(00823)｜Link REIT
邊類：REITs房地產信託基金
主要投資或發展地區：香港
咩價*：HKD 81.1 [2019.10.19收市]
今日周息率*: 3.477% [2019.10.19收市]
除淨日：NA
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*數字參考經濟通

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2019年12月21日星期六
陸振球 樓市解碼

陸振球：領展示範不將所有「雞蛋」放在一起

【明報專訊】近月香港亂局令港人移民及投資海外物業個案激增，連帶領展（0823）也以真金白銀投票，繼近年多番收購內地項目，於周四宣布首度進軍海外，斥資6.83億澳元（約36.49億港元），從美國黑石集團方面投得澳洲悉尼的地標項目100 Market Street的10層高寫字樓，連Westfield Sydney購物中心及悉尼塔。巿場對領展首度進軍海外反應相當正面，其股價昨曾升逾3.5%，跑贏恒指，並挑戰近月的下降軌，且成交大增（圖1）。

領展行政總裁王國龍就收購澳洲項目解畫，指是次出擊澳洲物業，並非看淡中港投資物業市道，強調香港繼續是領展的主要市場，不過，他亦指集團除了在中國和澳洲買磚頭，還有意於日本和新加坡物色收購。

昨天不單有大行唱好領展，其股價做好兼成交增加，反映巿場認同其收購海外磚頭的方向，其實澳洲項目涉及金額有限，巿場主要是覺得領展打破中港的投資局限，未來會有更大的拓展空間，而且澳洲項目提供租金回報接近4厘，在香港實難找到優質地產投資可提供相若回報。

除了追求較高的租金回報，領展進行海外投資也有分散風險的作用，筆者認為近月香港的亂局，便證明將所有雞蛋放在同一籃子並不明智，而據朋友地產基金經理楊書健所言，如新加坡也有不少房託進行海外投資。

倘人口外逃 恐重蹈底特律覆轍

以前讀書的時候，學到一個地方的資金流入和流出，同時會受到Pull（拉力）和Push（推力）兩種力量互為作用，而星級地產分析員黃震宇便在一篇文章提及，近年世界主流減稅，令到香港過往低稅的相對吸引力減低，不利吸引外國機構和人口到港，而這長遠也會不利香港的樓巿。

黃震宇進一步以美國的統計數據進行分析，過去十年美國減稅較多地區，吸引更多人口遷入和有助推高樓價，其中減稅幅度較大的州份如佛羅里達，樓價上漲幅度最大，而加稅比例最巨者如路易斯安娜和佛蒙特，則樓價升勢溫和得多。

過往一些分析指香港樓價高企，和內地及國際資金及人口不斷流入有關，以致造成樓宇供不應求，而政府日前公布的《長達房屋策略》最新檢討，將未來10年的總房屋供應目標，由2017年的46萬和2018年的45萬個單位，進一步調低到只有43萬個單位（圖2），官方解釋是因為預計住戶增長放緩所致，卻也惹來質疑是政府提供土地和建屋目標長期不達標（圖3），才透過「造數」以營造供求失衡得到改善的印象。

筆者認為，香港如能學習新加坡大規模填海造地，再多人口湧入香港絕不是問題，相反當香港吸引力降低，不要說中國或海外人不願來香港，本地人也未必想生育，這樣縱使因需求減少而令樓價回落，也未必是好事，就如美國汽車之城底特律沒落之後，甚至出現人口外逃，樓價是大跌了，但城巿變得死氣沉沉，經濟長期衰退，甚至罪案飈升，大家想香港變成這樣的情况嗎？

中國貨若不用港轉口 勢推升相關行業失業率

說到香港的吸引力可能削弱，便不得不提及政府日前公布9月至11月的香港最新失業率，較諸8月至10月份再升0.1個百分點至3.2%，乃是兩年半以來最高，巿場大都預計未來香港的失業率將進一步惡化。香港3.2%的失業率，乃是平均數，個別行業如樓房裝修、修葺及保養行業的失業率更高達7%，有朋友說笑，近月示威者流行向政見不合的商戶進行「裝修」，實始料不及有關行業的失業率如此的高。

筆者上周在本欄已指出，香港住宅租金和樓價滯後於失業率，但寫字樓和商舖租金走勢卻領先失業率，近月香港的亂局已令不少行業停止擴張甚至收縮，以至寫字樓和商舖租金備受壓力，而這會是失業率進一步惡化的領先指標，然後再影響住宅價格和租金。近日再看外電引述消息人士，指中國為應付最新貿談協議要增加向美國進口，以後或將部分原先由美國輸往香港再轉口到中國的貨品，改為直接由美國輸入中國，如此勢必將香港的港口及相關行業失業率推升。

香港失業率上升，《經濟學人》最新發表文章指出，根據其對全球133個城巿作統計，香港和新加坡居住成本屬全球最高水平，當失業率惡化，而居住成本、樓價和租金高企，對吸引人才到港，自然是不利，長遠對樓巿造成負面影響。
防微杜漸 對走資勿掉以輕心

另外，英倫銀行發表半年度的金融穩定報告，表示今年4月至今，由於香港抗議示威活動影響，已有約50億美元（約390億港元）資金由香港的投資基金中撤出。該行又指出，根據其計算以及Refinitiv、EPFR Global的數據指出，相關資金相當於香港GDP的1.25%左右，暫時仍屬小數字，但中國人的智慧是「防微杜漸」，雖然香港仍未算出現大型撤資潮，但也不應掉以輕心。
[陸振球 樓市解碼]