＜823＞領展臨減租壓力 向下突破勿急撈｜Link REIT

邊日新聞先：2019.10.10(星期四)
咩股：領展(00823)｜Link REIT
邊類：REITs房地產信託基金
主要投資或發展地區：香港
咩價*：HKD 82.9 [2019.10.11收市]
今日周息率*:3.271% [2019.10.11收市]
除淨日：NA
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*數字參考經濟通

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2019年10月10日星期四
張兆聰 還看今朝

張兆聰：領展臨減租壓力 向下突破勿急撈

【明報專訊】恒指昨跌210點，收報25,682點，成交金額754億元。白宮限制聯邦退休金傳聞令美股跌逾1%，但中港股市低開後再見支持。中資股及港資股強弱分明，本地地產、收租、銀行、房託受壓，內銀股內房股則強勢，國指跌幅也遠小於恒指。收市後，彭博報道中方願意在貿易談判接受一份有限度協議（Partial Trade Deal），消息刺激夜期及美股期指拉升。港資股開始有向下突破迹象，大市全靠中資股支撐，後者至今未見轉弱。恒指失守25,800點，但仍維持好淡爭持局面。只是遲遲彈不起，愈來愈大機會久守必失。

金融戰消息拖累美股急挫，A股逆市上升，恒指則在重磅股拖累下走弱，單是友邦（1299）、騰訊（0700）及匯控（0005）已佔超過一半的點數跌幅。里昂發表報告唱淡友邦，將目標價由84元下調至77元，評級維持跑輸大市。與此同時，大摩又將匯控、恒生（0011）等港資銀行股評級降至減持。友邦在重要支持位苦苦支撐，恒生則已輕微跌破前低位見52周低，向下的突破的可能愈來愈大。

恒生升跌與港經濟 關係密切

值得一提的是恒生。作為以本港為根據地的龍頭銀行，股價升跌與本港經濟前景有相當大關聯。無論是1997年還是2008年，恒生都是失守一個重要支持位後便直線下跌，地產股、收租股也跟隨。若短線無法反彈，甚至進一步轉差，確認走勢向下突破，或預示本港局勢將明顯惡化。

昨日收租及房託股跌幅也相當可觀，希慎（0014）失守30元大關，領展（0823）跌穿85元後亦向下突破。一方面，示威活動原本集中在周末期間舉行，一般市民仍可轉為平日外出消費用膳，但《禁蒙面法》實施後，港鐵（0066）持續停駛，近日則每晚8時收車，市民連平日消費的意欲也大受影響。若晚上8時收車是政府的變相宵禁，便會維持一段時間，收租股都會出現相當大問題。

港房託盈利若現變數 勢減派息

此外，特首林鄭月娥又公開呼籲商場減租，各大地主都很難拒絕（否則官媒出聲就麻煩了）。減租的話，地產收租股當然會受到波及，房託更會遭受重創，因為根據法例規定要分派90％以上的現金盈利，一旦減租完全沒有緩衝空間，只能直接削減派息，投資者會大舉拋售去為此作調整，直至股息率回到一個可接受水平。另一個問題是本港房託從未經歷過減租或分派倒退，市場的預測都是假設年年增長。盈利出現變數的話，風險溢價便會抽升。

以領展為例，集團以地區商場為主，相對其他收租股和房託，受到影響也較小，這也是筆者早前指85元關口有力一守，之後也曾出現短暫反彈的原因。

雖然至今未聞領展減租，但由於新收購全都在內地，政府出聲的話也無法拒絕。單以股息率來看，股價大幅調整後，今年預測數字也只是回到近7年的區間3.5厘至4.5厘的偏低水平，吸引力一般。但好消息是美國10年期國債息率已大跌至1.5厘水平，領展歷史股息率與債息差距大幅擴闊（即風險溢價已大幅上升）至大約170點子（圖），相對於市場最恐慌時的2011年及2016年高達250點子仍有距離，但現在股價也開始逐步反映悲觀前景。但股價剛向下突破，暫時仍不宜貿然入市。

[張兆聰 還看今朝]