＜房託說明＞買REITs的三大陷阱

邊日新聞先：2019.4.12(星期五)
咩股：REITs房地產信託基金
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買REITs的三大陷阱

博客 15:51 2019/04/12

低息環境有機會持續，高息見稱的REITs受市場關注。上集跟大家提及選REITs前 必要知的三件事，今集則講解買REITs有可能遇到的陷阱。

陷阱一：揀REITs先睇派息高唔高？

○ 傳統上，一般投資者都以派息高低作為第一選股指標，然而派息高的背後可能未有考慮到滙價及租用收益的波動：
■ 滙價風險
● 以本地10隻REITs為例，派息回報最高的頭三名的業務主要是內地物業，而且其中兩隻是派發人民幣利息
● 換而言之，投資者可能會面對額外的滙兌風險：當人民幣滙價下跌，實質換算成港幣的利息便會比預期低
■ 租用收益波動
● 租金收益主要取決於租貸情況及營商環境，在不同時期租金收益的波動可以相差極大，參考香港差餉物業估價署的數字（1997年至2019年）：




○ 租金市場的熊市可以持續近6年（1998年至2003年）
○ 各類型物業的租金指數曾經大跌近50%
● 雖然香港是全球租金最昂貴的城市之一，但由於樓價更昂貴，近10年不同物業的租金回報率由3%-5.7%回落至2%-2.8%
● 如果租金回報浮動越大，REITs的固定收益也會隨之受到影響
○ 其實利息對於投資總回報而言只是其中一部份，而且價格波幅普遍會比利息回報大，如果投資者的首要目標不是收息而是總回報，選股時不應以高息為首要考慮點

陷阱二：樓市一定只升不跌？

○ 自從沙士以後，本港樓市普遍強勁，中原樓市指數由2004年的37.51點一直升至近年的188.64點
○ 加上買樓一般都會透過按揭借貸，買家可能只需先付出幾十萬的首期便能享有幾百萬的價格升幅，不少買家期間亦藉物業致富
○ 這也導致部份人會認為樓市只升不跌，近年更出現「專家食屎論」
■ 事實上，不同的物業同樣有機會遇上較大的價格調整，如果參考香港差餉物業估價署的香港物業售價指數：




■ 與租貸市場相近，樓價下跌期間曾經長達6年（1998年至2003年）
■ 各類型物業的價格指數曾經跌近70%，部份偏遠地區跌幅近80%
■ 雖然不同種類的物業回報不一，但在價格升跌上有密切的關連性
○ 如果物業市場踏入熊市，REITs背後持有的資產也會隨之眨值
○ 換言之，如果預期樓市將會調整，REITs的未來回報也會減少

陷阱三：REITs股價愈是逆市上升，愈值得加碼？

○ 許多時候，REITs會憑藉財技或特別消息炒作股價，但在現實層面中，這對租金入息和資產價格並無真正影響，反而會造成泡沬
○ 如果REITs價格被炒高，收益率將會變低，新投資者在股價炒作時入場便很有可能會因此承受股價回調的損失

○ 以下是一些近期例子：
■ 股票回購
● 領展（00823）在2018年總共回購了7,913.7萬基金單位，涉資超過5.5億港元
● 在同年有80%的REITs下跌，雖然領展因為回購緣故穩住股價
● 在回購動作後，領展的收益率已由上年的3.94%跌至近期的2.8%
● 如果未來沒有更多回購動作，股價便很可能會重返合理水平，即使股價沒有下跌，未來的租金收益也會比原來低
■ 敵意收購
● 在2018年，春泉（01426）的第二大股東太盟地產曾在報紙登全版廣告願以要約價*每股4.85元（當時市價為3.89元）利誘散戶放售他們的股份，其後更將要約價提高至5.3元
● 消息傳出後，春泉的股價曾一度被炒高至4.71元
● 但在其後太盟地產未能取得50%以上股權（最後只得40.044%），最終私有化失敗
● 收購失敗後，春泉股價很快便由高位4.71急跌至3.34元，跌幅近30%
● 在消息傳出後想要靜待「佳音」的投資者，最後均錄得虧損
○ 簡而言之，如果有關消息沒有對租金入息及資產價格有實質幫助，股價的上升可能只是一時的泡沬，新投資者應該審憤考慮現價是否仍然吸引，並且應該及早評估離場的時機

*（要約價） = 如果收購者可獲50%以上股權支持，收購者便會以要約價向股份持有人收購所有股份

買REITs與其他類近資產有甚麼分別？

投資REITs的目的是在固定收息及股價增值上取平衡。除了直接投資到REITs外，相近的資產還有地產股及地產商債券。如果投資者想要投資到與地產有關的工具，可先從租金入息及資產升值兩個層面考慮，找出合適自己的工具：

● 地產股
○ 地產股沒有派發利息的規定，即使公司業務錄得營利，也有權不派息
○ 雖然地產股不能確保派息，但地產股可以將更多資源投放在物業買賣上，可能會帶來更高的股價增值
● 地產商債券
○ 無論公司是否營利，公司都要覆行派息責任，而且投資者可以預期確實的派息率，與地產股或REITs的浮動入息不同
○ 債價方面，一般二手債券可能受利率影響而浮動
○ 至於持有至到期的債券，雖然本金不會有額外增值，但在正常情況下可以保證取回本金

總結及建議

本港過去10多年受高地價及人口政策的因素影響，加上追回97金融風暴後的跌幅，可以理解樓價為何在過去十幾年一直上升。但在另一邊廂，香港已經連續9年成為全球最難負擔樓價地區，最新報告指出一般香港人要不吃不喝20.9年才可以置業，遠比第二名高得多（加拿大溫哥華 - 12.6倍）。

樓價高企，加上政府近年開始改變房屋政策，提高房屋供應，這都代表投資者不應預期地產回報一定較強，或者以為未來回報可以複製。投資前知多一點，理解清楚風險，可能就是最穩妥的投資辦法。

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撰文 : DarkMoney

欄名 : 黑識理財