<778>置富房託100%派息!長線平穩宜投資收息可只入不出|| Fortune REIT



邊日新聞先:2022.09.19(星期一)
咩股:置富產業信託(778) | Fortune REIT
邊類:REITs房託基金
咩價*:6.16 [2022.09.23收市]
今日周息率*: 6.968%[2022.09.23收市]
除淨日:NA
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港股分析|置富房託100%派息!長線平穩宜投資收息可只入不出|龔成教室

2022.09.19 by 龔成

【港股分析】置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

港股分析|置富產業信託

FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號:0778.HK

股息率:6.5%

每股股息:$0.45

業務類別:地產業

集團主席:徐勝來

主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.7%)

集團網址:http://www.fortunereit.com


置富產業信託5年業績

年度                 2017    2018 2019    2020 2021

收益(億)         19.4     19.4 19.6     18.4 18.1

可分派收入(億)9.71     9.86 9.94     9.70 9.81

每股盈利         1.68     3.12 0.76     -1.63 0.67

每股股息         0.51     0.51 0.51     0.47 0.45


置富產業信託(置富)簡介

置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。近年開始發展海外市場,但現時佔比仍較少。


置富物業組合:私人屋苑商場

置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。

置富租金收入穩定

以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。

置富商場組合的資料

圖片:作者提供

置富商場組合的資料

從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都處理想的水平,雖然疫情對香港的租務市場有影響,但分析這房託的數據,由於持有的商場是民生類別,較少受疫情及自由行等因素影響,因此,整體對這房託的租金影響,只是輕微。


置富三大重點商場

在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。


置富嘉湖位是天水圍區最大的購物中心

置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。


3個商場收入 佔整個置富物業組合一半

這3個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。


置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

置富租戶行業分類

圖片:作者提供

租戶行業分類


置富回報與估值

雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。


股息源自「可分派收入」

因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。


租金收入不斷上升

從置富5年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。


疫情因素

雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。


置富投資策略

雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。


在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險,因為樓價及租金如果向下,對這房託都會略有影響。


房託以100%派息的模式進行

由於這房託以100%派息的模式進行,所以股息穩定,香港長遠的租務市場,較難以高增長,但長線平穩或略有上升。因此股息將呈平穩增值的模式,而現時的股息率是合理區,約處合理區中下。投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。


(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票。上述文章只是企業分析,並不構成任何投資邀約,投資者在投資前,請自行花時間研究企業,才決定是否適合自己。)


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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。


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龔成

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原文網址: 港股分析|置富房託100%派息!長線平穩宜投資收息可只入不出 | 香港財經時報HKBT https://www.businesstimes.com.hk/articles/141286/

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