＜435＞周末商場現人潮 陽光房託Vs置富產業誰更優質？｜Sunlight REIT

邊日新聞先：2020.09.29 (星期二)
咩股：陽光房地產基金（435）｜Sunlight REIT
邊類： REITs房地產信託基金
主要投資或發展地區：香港
咩價*：3.48 [2020.09.30收市]
今日周息率*：7.701% [2020.09.30收市]
除淨日：NA
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*數字參考經濟通

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周末商場現人潮 陽光房託Vs置富產業誰更優質？

Cyrus Li
Motley Fool　2020年9月29日

本港第三波疫情有緩和跡象，限聚令逐步放寬，周末商場人潮又湧現，市民未能出外旅遊，消費力要「洩洪」。

目前是再留意本地房地產信託的投資時機嗎？主營屋苑商場的置富產業信託（SEHK:778），以及經營寫字樓及商場的陽光房地產投資信託基金（SEHK:435）分別派了上半年及全年成績表，兩隻房託基金，哪隻更有投資前景？

陽光房託表現稍勝

陽光房託旗下物業組合包括寫字樓及商場兩部分，商廈組合包括甲級的陽光中心，及其他10個乙級寫字樓；零售物業包括上水中心購物商場、新都城一期物業等共5個商場。

至於置富方面，旗下物業組合全是屋苑商場，共有16個，其中置富第一城，及+WOO嘉湖佔估值比重最大。

由於上半年受到疫情及經濟衰退的雙重夾擊，令以防守性強見稱的房託業績亦要倒退，面對給予租戶的租金寬減及續租租金下降，兩間公司均面對疫情的正面衝擊。

2020年6月底止	陽光房託＊	置富產業
物業收入淨額變幅(%)	升0.3	跌4.1
可供分派收益變幅(%)	跌0.1	跌3.1
基金單位持有人分派變幅(%)	跌1.8	跌12.8
出租率(%)	95.6	95

＊2019/2020年全年度業績

不過，從上表可見，明顯地陽光的經營成績稍勝。即使期內面對負面影響，陽光的物業收入淨額仍升，最重要的是每個基金單位分派降幅，遠較置富為少。

其實，陽光房託旗下零售物業組合的續租租金於下半年度錄4.6%負增長，對比上半年8.7%正增長，所以全年續租租金仍有6%增幅。至於寫字樓物業組合則保持續租增長，下半年及上半年數字分別為5.6%及12.3%。

因此，陽光房託的表現比較優勢，因有寫字樓物業支撐，疫市下續租仍見增長，而已簽租約減幅亦有限，有別於商場要被減租及給予寬免優惠。

房託未來承受減租壓力

由於本地商業活動，以及零售消費前景仍不明朗，房託未來承受商場及寫字樓減租壓力。

而陽光房託管理層明言，不排除未來零售商場續租租金繼而負增長。不過，即使本地甲級商廈空置率上升，幸好集團主營乙級商廈，可望受惠「去中環、金鐘化」，企業遷移至租金較平的地區，令其組合受歡迎，出租率及租金水平更有抗跌力。

至於，置富產業方面，只有約27%的租約在下半年到期，而今年上半年續租率維持於77%，出租率95%，料續租租金方面仍有一定韌力。

由於商場短期面對減租的壓力更直接，因此陽光的物業組合更多元化，有利緩衝減租壓力，寫字樓部分的租金較有抗跌力，因此被看高一線。

投資結語

除了上述物業組合成份的因素外，即使面對疫境，陽光房託於2019/2020年度的基金單位派發比率仍有95.2%，相比上一財政年度的96.4%，近乎持平。

反觀，置富產業為了保留現金儲備，除了大削每個基金單位分派近13%，而分派比率亦削至90%，影響了其投資價值，兩者高下立見。

編輯:Yan

本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者Cyrus Li沒持有以上提及的股票。

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