＜823＞持領展上市至今多賺7倍 是獲利收割時機？｜Link REIT

邊日新聞先：2020.08.17 (星期一)
咩股：領展 (00823)｜Link REIT
邊類：REITs房地產信託基金
主要投資或發展地區：香港
咩價*：HKD 62.4 [2020.08.18收市]
今日周息率*: 4.602% [2020.08.18收市]
除淨日：NA
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*數字參考經濟通

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持領展上市至今多賺7倍 是獲利收割時機？

Cyrus Li
Motley Fool2020年8月17日

領展（SEHK:823）過去是不少散戶「愛股」，因為可以財息兼收，不單股價升勢不絕，而公司派息又慷慨，令投資者愛不釋手。

如果由領展上市時持有一手，至今回有多豐厚？2005年11月領展作第二次招股，每手500個單位，上市價為10.3元，一手成本為5150元。

如果仍持有500股（今年1月由每手500股拆細至每手100股），以8月14日收市價62.65元計算，計入05年以來派息11607.6元，今日已升值至4.29萬元，升幅7.3倍，扣除成本5150元，帳面勁賺3.78萬元。

不過，近期不少意見認為領展已「變質」，因為股價升勢乏力，即使現價股息率有4.58%，但最重要是每基金單位分派增長放緩。

領展每基金單位分派 按年升幅(%)
2017年度 11.00
2018年度 9.35
2019年度 8.56
2020年度 5.90


從上圖可見，過去數年領展每年分派有明顯退色跡象，集團旗下民生商場租金能否上調，好視乎本地經濟展望。明顯地，香港經濟已陷入衰退，再加上疫情持續困擾，令領展向商戶加租幅度受限。再者，上領展投資物業估值已出現下降，亦拖累了領展股價升勢，令投資領展風險升溫。

領展仍值得持有？

不過，面對目前股市去向未明，仍可考慮於投資組合中適量持有領展，因至少有收息用途，可為組合回報注入防守性。雖然難以寄望短期內領展股價大漲及分派急增，但領展股息率仍遠遠高於十年期美國國債息率0.693%。而支持其防守性有兩大因素，包旗下物業質素及特性，以及海外併購，有望帶動整體投資物業價值回升。

民生商場防守性強

領展有別於一般收租股，本地收租股要面對寫字樓及大型高級商場租金下調壓力。而領展持有零售商場及停車場全與本地民生相關，有關資產於去年度佔整體物業組合估值達82%，而租金減幅壓力不大。

其實領展收租業務相對有抗跌力，商場主要涉及民生銷售，即使租金回軟，其跌幅較奢侈品商場為少。再加上領展於本年度物業組合租約到期比重不大，只佔23%，而租約到期高峰是2022至2023年度，續租比重高達41.3%，所以今年集團面對減租壓力不是最大，兩年後才知曉加租壓力多大。

海外併購陸續有來

再者，領展非墨守成規，已向外擴展為資產多元化舖路，不單持內地寫字樓及商場物業，去年底收購澳洲悉尼甲級辦公室物業，涉資6.83億澳元。近期再下一城，斥資近38億港元收購倫敦金絲雀碼頭辦公室大樓「The Cabot」，為旗下投資組合增值時，又分散風險，收入來源更多元。市場料倫敦物業的回報率約為4.7%，屬合理水平。

何況，集團有控制海外投資的風險注碼，目標是香港、內地及海外資產各佔物業組合總值逾70%、20%及10%，而辦公室物業目標佔15%至20%。所以近期香港寫字樓物業受衝擊對領展影響不大。收購倫敦完成後，市場料領展的資產組合中，內地只佔12.7%，海外只佔3.4%，寫字樓資產佔比只有10.8%，以上三個數字仍仍低於目標，反映有擴大空間。

因此，展望未來，領展仍有機會繼續於全球收購具質素的商業項目，持續分散集團的投資組合，並有助其抵抗當前香港零售業的弱勢，及推動每單位分派增長。

投資結語

由於領展租金收入仍穩定，即使增加海外併購令匯率及營運風險增，不過，集團管理層有良好經營往續，同時有強執行力，股份屬高度防守性之選。有貨者可繼續持有作收息。無貨者可以趁本地零售業低潮，適量收集，過去多年領展平均回購價為63.79元，於此水平以下吸納值博率較高。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Cyrus Li 沒持有以上提及的股票。

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