邊日新聞先：2018.8.15(星期三)
咩股：越秀房產信託(00405)｜Yuexiu REIT
邊類：REITs房地產信託基金
主要投資或發展地區：中國大陸、廣州
咩價*：HKD 5.21 [2018.8.17收市]
今日周息率*: 6.493% [2018.8.17收市]
除淨日：12/09/2018
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*數字參考經濟通
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作為全球首只投資於中國內地物業的上市REITs，越秀房產基金成功完成「四連跳」，實現跨越式成長，總資產已從45億上升到近360億，資產規模位列亞洲上市房產基金（REITs）前十位。憑藉穩健創新的「地產+金融」雙平台互動，以及獨樹一幟的一體化商業運營，越秀房產基金正穩步向千億資產目標邁進。
2018年8月2日，越秀房產基金髮布中期業績，2018年上半年度收入、分派創新高。報告期內，越秀房產基金收入總額約為人民幣10.03億元，同比增長10.3%；向基金單位持有人分派每個基金單位0.1615港元，按基金單位2018年6月30日的收市價5.27港元計算的基金單位收益率約3.06%。即按年計算的分派收益率為6.12%。
作為全球首只投資於中國內地物業的上市房產基金（REITs），越秀房地產投資信託基金（以下簡稱「越秀房產基金」）成功完成「四連跳」，實現跨越式成長，總資產已從45億上升到近360億，資產規模位列亞洲上市REITs前十位。
憑藉穩健創新的「地產+金融」雙平台互動及獨樹一幟的「三位一體」商業運營模式（商業運營、資本運營、物業管理），越秀房產基金正穩步向千億資產目標邁進。
十三年間，越秀房產基金不僅給投資者帶來了穩定的投資回報，也得到市場的充分認可，獲得國際評級機構穆迪及標普的「投資級」評級，並陸續入選了恆生綜合指數、恆生大中型股指數、高股息指數系列。
展望未來，越秀房產基金管理人——越秀房托資產管理有限公司（以下簡稱「越秀房托「）表示：2018年上半年，越秀房產基金面對部分地區寫字樓市場供應量增加的挑戰，憑藉管理團隊實施積極靈活的租賃措施及前瞻性的資產管理策略，令旗下物業繼續保持優良的業績表現，物業組合估值持續上升，反映了基金資產的優質質素和越秀房托強大的資產管理能力。展望下半年度，越秀房托將繼續推進資產提升工程，改善營運效率及營商環境，增強物業的競爭力，實現物業保值增值，促進越秀房產基金長遠發展，併為基金單位持有人提供長遠穩定的回報。
2018年8月2日，越秀房產基金髮布中期業績，越秀房產基金資產總計356.84億元。業績數據顯示，經營收益穩步增長，資產價值持續提升，半年度成績亮眼。
報告期內，越秀房產基金收入總額約為人民幣10.03億元，同比增長10.3%；於2018年6月30日，基金物業整體出租率保持高水平，原七項物業出租率達97.9%。
2018年中期期間，每個基金單位全年分派為人民幣0.1400元（摺合港幣0.1615港元），較去年同期增加4.4%。以2018年6月30日基金單位收市價5.27港元計，年化分派收益率約6.12%。
經營收入方面，2018年中期期間，越秀房產基金物業實現總經營收入約人民幣10.03億元，與上年同期上升約人民幣9357萬元。其中，白馬大廈約佔總經營收入的19.0%；財富廣場約佔3.8%；城建大廈約佔3.3%；維多利廣場約佔3.5%；越秀新都會約佔3.6%；國金中心約佔54.4%；越秀大廈約佔7.0%；武漢物業約佔5.4%。
越秀房產基金旗下物業組合包括位於廣州天河區的商業綜合體廣州國際金融中心（簡稱廣州IFC）、甲級寫字樓財富廣場和城建大廈、零售商場維多利廣場、位於廣州越秀區的綜合商務樓越秀新都會和批發市場白馬大廈，位於上海浦東竹園CBD核心地段的綜合商務樓越秀大廈，以及武漢物業——越秀財富中心及星匯維港購物中心，共八項優質商用物業。
2018年上半年，廣州地區高端酒店市場平均房價和入住率小幅提高，整體市場需求持續穩定增長。越秀房托推動更新完善四季酒店核心管理團隊，加大客戶資源整合與協同，開展多渠道多平台營銷。截至2018年6月，廣州四季酒店較直接競爭群相比，平均出租率高3.1個百分點，平均房價高36.9%，每可售房收入高42.6%，進一步鞏固了市場標杆地位。雅詩閣公寓較直接競爭群相比，平均出租率高9.6個百分點，平均房價高33.2%，每可售房收入高48.2%。
上海方面，在國家對金融風險實行政策管控，以及大量新增供應進入市場的情況下，越秀房托採取靈活的租賃策略，擴大招商渠道、提高空置單元交付標準、增加客戶儲備，穩定了上海越秀大廈的出租率。針對今年租約到期面積多且集中在上半年，越秀房托提前啟動續租談判，積極挽留優質客戶，取得續租率82%，續約租金平均增幅達11.3%的良好成績。
武漢方面，在激烈的市場競爭之下，越秀房託大力拓展招商渠道，加強與武漢市多家中介機構進行深度合作，尋找市場潛在客戶。上半年武漢越秀財富中心新簽合同面積近2.5萬平方米，約佔同期武漢市凈吸納量的七分之一，位居武漢市培育期寫字樓項目前列。星匯維港購物中心成功引入「中百生活劇場」超市，滿足了周邊住宅及寫字樓客群的消費需求，同時為商場帶來穩定客流。
於2018年6月30日，越秀房產基金物業整體出租率約為90.1%，其中原有五項物業出租率 98.8%，原有七項物業出租率97.9%，繼續保持高位運行；武漢物業綜合出租率68.0%， 其中寫字樓出租率59.4%，零售商場出租率93.7%。
「只有長期精耕所持資產，提升物業租賃水平，才能實現可持續的收益，最終給投資者每年穩定的分紅。」 越秀房托將資產管理與基金管理一體化、商業經營與物業管理一體化、資本提升與資產管理一體化，走出了一條以商業運營為根本，以金融化為出路的商業地產發展之路。
以廣州IFC為例，越秀房托高度關注租戶動態，通過一系列靈活而具有針對性的經營措施，積極引進招商平安等穩健型客戶，大力支持大廈知名企業客戶擴租，使得廣州IFC的綜合出租率持續保持高位。
廣州IFC獲LEED V4鉑金級認證 寫字樓保持租金標杆地位
2017年12月，經過美國綠色建築委員會的綜合考評，廣州IFC憑藉國內最高分的成績總分88分正式獲得LEED V4鉑金級認證，是國內第一個以LEED V4標準獲得運營階段LEED鉑金級認證的超高層地標建築。
LEED鉑金級認證是LEED所有認證級別中最高級、最難獲得的，被譽為綠色建築界的「奧斯卡獎」，全世界僅有5%的認證項目能獲此殊榮，含金量極高。作為廣州地標寫字樓，廣州IFC這次獲得的LEED EBOM V4鉑金級認證，使用的是更高標準的V4版本，比V3認證難度更大，對節能降耗方面的要求更為嚴苛，代表著現階段綠色建築的最高標杆。同期廣州IFC全面升級以「至尊物業服務+至尊工程服務」為核心的「雙至尊服務」理念，通過規範化的標準及精細化的管理，契合珠江新城白領日常工作需求，進一步提升服務品質。例如，項目新增愛心母嬰室，推出「關愛母嬰食療」等系列講座，得到職場媽媽們的一致好評，將廣州IFC打造成一個充滿愛的大廈。
應對國金寫字樓大面積租約到期，越秀房托結合客戶需求，積極制定合理的續租方案。上半年完成1.82萬平方米續租面積，續租率82.5%，穩定優質客戶資源，續約租金升幅理想。截至2018年6月底，廣州IFC寫字樓平均租金水平達人民幣230.0元╱平方米╱月（不含增值稅），繼續保持珠江新城核心CBD租金標杆地位。
在零售商場，越秀房托的經營提升策略強調「主動創新」，推出「快閃店、M空間、KOL網紅店」等三大舉措，增強客戶粘性。今年5月迎來開業兩周年的廣州IFC國金天地，一方面精心打造[M空間]，整合大劇院等周邊資源，以文化展覽、TED沙龍在商務辦公中營造美學與公益氛圍，推動寫字樓與零售商場之間的會員互動；另一方面，國金天地引入宜家、華為、百事等知名品牌打造「體驗快閃店」，為商場顧客提供更多元化的消費體驗。持續的營銷創新，有效推動國金天地在出租率和租金收入等指標再創新高，會員數量同比增長328%，租金同比提升15%左右。
此外，越秀房產基金位於全國第一商圈「天河路商圈」中的維多利廣場「VT101」，則以「年輕新主場」的時尚潮流定位獨樹一幟，通過持續引進各品類網紅店，創新營銷等成為了8090后的潮集地，促使零售效果最大化，人流量及銷售量節節攀升。
在酒店公寓方面，越秀房托推動酒店管理團隊，加大客戶資源整合的力度，開展多渠道多平台營銷。廣州四季酒店於今年6月成功引入米其林概念，打造全球頂級海鮮首選，進一步鞏固市場標杆地位。雅詩閣公寓國金店則引入科技元素，創新升級機器人iService系統，提供機器人收衣、住客早餐、購物、會所、發票等一系列自助服務，提高住客體驗與便捷度，進一步穩定高質客源。
2018年7月21日，博鰲21世紀房地產論壇在海南三亞開幕，武漢越秀財富中心獲評2018年度最具影響力城市地標獎。
武漢作為華中區域中心，是僅次於深圳的第二大年輕人群凈流入城市，人口紅利持續增加釋放，在武漢投資的世界500強企業已近一半，具有廣闊的投資前景。
武漢越秀財富中心作為武漢中心城區位置優越的地標性建築，可直接連通地鐵1號線及規劃中的10號線，是目前武漢漢口沿江區域唯一一座擁有270度江景的國際甲級寫字樓，已吸引標緻雪鐵龍、美的、日立電梯、雅居樂、蒙牛、Today今天等知名企業進駐。作為武漢首間以港式生活為主題的星匯維港購物中心，今年成功引入「中百生活劇場」超市，滿足周邊住宅及寫字樓客群的消費需求，為商場帶來穩定客流。
今年7月，武漢越秀財富中心與湖北省客運集團有限公司合作的首條機場/高鐵專線正式開通，使項目成為武漢目前唯一一座擁有機場和高鐵專線的商業樓宇。該線路自7月20日起，向社會公眾全面開放，以越秀財富中心作為始發站，實現市中心與機場及武漢站之間的往返直達，為寫字樓商務人士及硚口區周邊市民的出行提供了極大便利。
在越秀集團層面，武漢項目的成功交易是繼2012年廣州國際金融中心成功互動后的又一重大突破，標誌著集團「開發+運營+金融」獨特的商業模式日趨成熟。
越秀房托董事會主席及行政總裁林德良介紹，越秀地產與越秀房產基金兩個平台的 「開發+運營+金融」的全鏈條模式，主要資本運作為持有控股-收益分析-物業升值-套現退出。越秀地產通過拿地、開發、前期運營，之後將已在地產平台上證劵化的項目注入越秀房產基金，進行二次證券化，藉助資本市場加速商業項目開發和資金流轉。
（圖：「開+運+金」運作閉環）
據分析，「雙平台」互動最核心的意義在於利潤。對於越秀地產而言，形成利潤無非是運營開發形成的利潤和評估增值產生的利潤。但是，評估增值的利潤在地產公司是不能反饋在核心利潤的，如果把項目賣給了越秀房產基金的話，它就可以形成核心利潤了，核心利潤是可以用來分派的，這就是「雙平台」互動的創新之處。
從越秀房產基金上市開始，越秀地產便開啟了與之互動的雙平台發展模式。首先是於2005年以位於廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈及維多利廣場四項物業（涵蓋專業市場、寫字樓、零售商場等多種業態），發起設立了越秀房產基金並上市，其後於2008年注入越秀新都會。
（圖：越秀地產、越秀房托互動模式）
2012年，廣州標誌性建築廣州IFC的注入，使越秀房產基金的規模達到了近250億元，經營業態也進一步得到豐富。
2017年，越秀地產向越秀房產基金注入了於武漢的越秀財富中心及星匯維港購物中心，成為繼實現廣州國際金融中心后，「地產+金融」雙平台互動的又一次重大突破。
越秀地產通過與越秀房產基金的雙平台互動，一方面可以一次性收回大量投資改善現金流，另一方面又確保了物業運營管理的完整統一性，同時還通過在越秀房產基金所持的股權，繼續分享物業的運營收益和增值權益。
2005年12月21日，作為全球第一隻投資於中國內地物業的REITs，越秀投資(越秀地產00123.HK的前身)經香港聯交所、香港證監會批准，分拆旗下位於廣州的白馬大廈、城建大廈、財富廣場、維多利廣場四個物業，以「越秀房地產投資信託基金」掛牌上市。
得益於優良的物業質素與越秀在資本市場的良好信譽，越秀房產基金首次公開募股引起了香港和海外投資者的熱烈反響，香港公開招股及國際配售分別超額認購496倍及74倍，掛牌首日漲幅達到18.7%。越秀房產基金的成功上市，為日後越秀集團旗下地產業務開展「地產經營+商業運營+資本運作」的戰略，提供了良好的資本平台。
為實現跨越式發展，越秀房產基金開始了其「巨人項目」的收購。2012年5月28日，越秀地產和越秀房產基金聯合宣布，越秀地產將旗下廣州IFC注入越秀房產基金，交易對應的物業作價為134.4億元。
廣州IFC樓高432米，總建築面積約45.7萬平方米，集超甲級寫字樓、商場、五星級酒店、服務式公寓和停車場五大主體的綜合項目。其位於廣州中央商務區珠江新城，是當年全球十大摩天大樓之一，也是廣州地標性建築。
越秀房產基金最終於2012年完成「巨人項目」。該次交易對應的物業作價包括總代價88.5億元、開發貸款45億元，以及少數股東權益9000萬元，合計134.4億元。通過一系列的組合拳，越秀地產當年估值高達153.7億元的廣州IFC成功注入，使得越秀房產基金一舉成為亞洲市值位居前列的上市REITs之一。
憑藉著強大的招商與資產管理能力，廣州IFC在進入基金的第一年，綜合出租率從收購之初的75.63%大幅提升至當年年中的94.76%，迅速度過爬坡期。在廣州商業地產競爭激烈的情況下，實現體量龐大的廣州IFC出租率快速上升，越秀房托的營運實力可見一斑。
如今，2018年中期期間，廣州IFC實現經營收入約人民幣5.46億元，占越秀房產基金總經營收入的54.4%。
2017年11月14日，越秀房產基金以約22.81億元的價格，向越秀地產收購位於武漢漢口商務區地標物業67%的股權。
2017年12月4日，越秀房產基金召開基金單位持有人特別大會，基金單位持有人以99.9788%高讚成票通過，越秀房產基金以約22.81億人民幣收購越秀地產旗下優質商業項目——位於武漢中心核心地段一棟68層的國際甲級寫字樓武漢越秀財富中心及5層的星匯維港購物中心及配套停車位，總建築面積約24.8萬㎡。
該商業綜合體2017年8月31日的評估值為人民幣35.87億元，收購完成後，越秀房產基金將持有該物業67%的權益，餘下33%的權益由越秀地產持有。
該次收購為基金單位持有人帶來以下裨益：把握武漢強勁的經濟基本面及增長潛力、以具吸引力的估值及下限保障進入快速增長市場、改進及提升組合質素、投資組合多元化及降低風險、擴大投資組合規模。4
越秀房產基金對香港產生了非常積極的作用，越秀也冀望發行境內公募REITs
黨的十九大報告指出：堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，建設房地產長效機制：（1）公募REITs能夠分流當前在國內股市、房地產市場的投機資金；（2）公募REITs能夠降低存量不動產的槓桿負債率及實體經濟槓桿率，緩解負債端壓力，有利於防範和化解系統性金融風險，促進國內房地產市場穩定健康發展；（3）公募REITs通常能夠提供穩定的投資回報，對於吸引長期投資者進入，促進國內投資者逐步形成更加理性和長期的投資習慣有重要作用。
香港目前擁有10支REITs，總資產超4000億港元。市值2000億港元，以商場、寫字樓、酒店為主。越秀房產基金作為香港首批上市REITs，見證了香港REITs市場的穩步發展，對香港產生了非常積極的作用。越秀與監管層已經就REITs密切溝通了多年，也準備好將相關優質商業地產項目作為發行C-REITs標的。
其帶來的積極意義主要包括：（1）REITs的推出鞏固和強化了香港作為重要國際金融中心的市場地位；（2）REITs作為重要的不動產金融和投資工具，進一步完善了香港的金融和資本市場，吸引了新的國際資金進入；（3）REITs在香港的發展帶來聚合效應，相關的專業機構、人才及上市REITs公司入駐香港，形成了良好的經濟效應和市場效應，促進了香港經濟的發展。
2016年全國兩會期間，全國人大代表、越秀集團董事長張招興提出了兩份關於助力房地產的建議，分別涉及推動REITs（房地產投資信託基金）立法和加快推進房貸利息抵扣個稅。
張招興表示，鑒於當前REITs（房地產投資信託基金）的發展面臨諸多困境，建議全國人大常委會儘快制定《房地產投資信託基金法》，就國內REITs在設立、運作過程中涉及的各種法律問題進行規範，以加快REITs這一國際市場成熟的高端房地產金融創新產品的發展，為房地產業和金融業的可持續發展發揮穩定器和調節器的作用。此外，應儘快推動國內公募REITs試點落地。目前國內推出REITs公募試點的法律框架、監管環境、市場準備等條件已基本成熟，建議證監會牽頭選擇優質成熟的基礎資產和具有豐富REITs和不動產運營管理經驗的發行人（管理人）開展試點，儘快推動國內公募REITs試點的落地。
張招興表示，公募REITs試點將有助於進一步推動我國金融市場和不動產的供給側結構性改革，提供高質量和成熟的金融產品。
2017年政府工作報告指出，要促進金融機構增強服務實體經濟能力，防止「脫實向虛」。近些年，我國房地產去庫存壓力還在積累，尤其是商業地產。公募REITs能落實「去庫存、去槓桿」的宏觀政策要求，促進房地產行業健康平穩發展，同時有利於防範和化解系統性金融風險。公募REITs通過將流動性較差的不動產資產轉化為流動性強的公募基金份額，並依託一/二級市場實現有序、高效的進出和流轉；通過資產價值的合理釋放和權益份額的回籠，將有效緩解負債端的壓力。
第一，在不與《證券投資基金法》相抵觸的前提下，由證監會針對公募REITs頒布專門指引或管理辦法，在公募REITs產品下放開當前公募基金運作管理辦法中關於投資比例的相關限制。
第二，建議吸收各國REITs的有益實踐經驗，結合中國實際國情，針對目前國內REITs在設立環節稅負過重、運營環節重複徵稅等問題，請財政部和稅務總局等部門根據REITs產品的特性，在土地增值稅、企業所得稅、增值稅、印花稅等方面給予配套支持，完善國內REITs相關的配套持政策，激發市場參與主體的積極性。放水養魚，提高供給質量，滿足老百姓的理性投資需求，開拓國內房托公募市場這一廣闊的「藍海」。
張招興指出，越秀地產是唯一擁有香港房地產投資信託基金平台的內房股。近年來越秀房產基金針對廣州國際金融中心、武漢越秀財富中心等的運作都較為理想，有意將越秀旗下部分其他商業地產項目作為國內發行REITs的標的。
張招興此前多次建議大力發展國內REITs產品，以落實「去庫存、去槓桿」要求，合理引導社會資本支持實體經濟，降低地方政府平台負債，促進房地產行業健康發展。
*數字參考經濟通
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越秀房產基金：中國第一REITs的榮光
北京新浪網 (2018-08-15 22:09)作為全球首只投資於中國內地物業的上市REITs，越秀房產基金成功完成「四連跳」，實現跨越式成長，總資產已從45億上升到近360億，資產規模位列亞洲上市房產基金（REITs）前十位。憑藉穩健創新的「地產+金融」雙平台互動，以及獨樹一幟的一體化商業運營，越秀房產基金正穩步向千億資產目標邁進。
2018年8月2日，越秀房產基金髮布中期業績，2018年上半年度收入、分派創新高。報告期內，越秀房產基金收入總額約為人民幣10.03億元，同比增長10.3%；向基金單位持有人分派每個基金單位0.1615港元，按基金單位2018年6月30日的收市價5.27港元計算的基金單位收益率約3.06%。即按年計算的分派收益率為6.12%。
作為全球首只投資於中國內地物業的上市房產基金（REITs），越秀房地產投資信託基金（以下簡稱「越秀房產基金」）成功完成「四連跳」，實現跨越式成長，總資產已從45億上升到近360億，資產規模位列亞洲上市REITs前十位。
憑藉穩健創新的「地產+金融」雙平台互動及獨樹一幟的「三位一體」商業運營模式（商業運營、資本運營、物業管理），越秀房產基金正穩步向千億資產目標邁進。
十三年間，越秀房產基金不僅給投資者帶來了穩定的投資回報，也得到市場的充分認可，獲得國際評級機構穆迪及標普的「投資級」評級，並陸續入選了恆生綜合指數、恆生大中型股指數、高股息指數系列。
展望未來，越秀房產基金管理人——越秀房托資產管理有限公司（以下簡稱「越秀房托「）表示：2018年上半年，越秀房產基金面對部分地區寫字樓市場供應量增加的挑戰，憑藉管理團隊實施積極靈活的租賃措施及前瞻性的資產管理策略，令旗下物業繼續保持優良的業績表現，物業組合估值持續上升，反映了基金資產的優質質素和越秀房托強大的資產管理能力。展望下半年度，越秀房托將繼續推進資產提升工程，改善營運效率及營商環境，增強物業的競爭力，實現物業保值增值，促進越秀房產基金長遠發展，併為基金單位持有人提供長遠穩定的回報。
2018中期業績概述
2018年8月2日，越秀房產基金髮布中期業績，越秀房產基金資產總計356.84億元。業績數據顯示，經營收益穩步增長，資產價值持續提升，半年度成績亮眼。
報告期內，越秀房產基金收入總額約為人民幣10.03億元，同比增長10.3%；於2018年6月30日，基金物業整體出租率保持高水平，原七項物業出租率達97.9%。
2018年中期期間，每個基金單位全年分派為人民幣0.1400元（摺合港幣0.1615港元），較去年同期增加4.4%。以2018年6月30日基金單位收市價5.27港元計，年化分派收益率約6.12%。
經營收入方面，2018年中期期間，越秀房產基金物業實現總經營收入約人民幣10.03億元，與上年同期上升約人民幣9357萬元。其中，白馬大廈約佔總經營收入的19.0%；財富廣場約佔3.8%；城建大廈約佔3.3%；維多利廣場約佔3.5%；越秀新都會約佔3.6%；國金中心約佔54.4%；越秀大廈約佔7.0%；武漢物業約佔5.4%。
物業持續保持優良業績表現
越秀房產基金旗下物業組合包括位於廣州天河區的商業綜合體廣州國際金融中心（簡稱廣州IFC）、甲級寫字樓財富廣場和城建大廈、零售商場維多利廣場、位於廣州越秀區的綜合商務樓越秀新都會和批發市場白馬大廈，位於上海浦東竹園CBD核心地段的綜合商務樓越秀大廈，以及武漢物業——越秀財富中心及星匯維港購物中心，共八項優質商用物業。
（一）概況
2018年上半年，廣州地區高端酒店市場平均房價和入住率小幅提高，整體市場需求持續穩定增長。越秀房托推動更新完善四季酒店核心管理團隊，加大客戶資源整合與協同，開展多渠道多平台營銷。截至2018年6月，廣州四季酒店較直接競爭群相比，平均出租率高3.1個百分點，平均房價高36.9%，每可售房收入高42.6%，進一步鞏固了市場標杆地位。雅詩閣公寓較直接競爭群相比，平均出租率高9.6個百分點，平均房價高33.2%，每可售房收入高48.2%。
上海方面，在國家對金融風險實行政策管控，以及大量新增供應進入市場的情況下，越秀房托採取靈活的租賃策略，擴大招商渠道、提高空置單元交付標準、增加客戶儲備，穩定了上海越秀大廈的出租率。針對今年租約到期面積多且集中在上半年，越秀房托提前啟動續租談判，積極挽留優質客戶，取得續租率82%，續約租金平均增幅達11.3%的良好成績。
武漢方面，在激烈的市場競爭之下，越秀房託大力拓展招商渠道，加強與武漢市多家中介機構進行深度合作，尋找市場潛在客戶。上半年武漢越秀財富中心新簽合同面積近2.5萬平方米，約佔同期武漢市凈吸納量的七分之一，位居武漢市培育期寫字樓項目前列。星匯維港購物中心成功引入「中百生活劇場」超市，滿足了周邊住宅及寫字樓客群的消費需求，同時為商場帶來穩定客流。
（二）物業出租率維持高位：平均出租率約98%（武漢物業除外）
於2018年6月30日，越秀房產基金物業整體出租率約為90.1%，其中原有五項物業出租率 98.8%，原有七項物業出租率97.9%，繼續保持高位運行；武漢物業綜合出租率68.0%， 其中寫字樓出租率59.4%，零售商場出租率93.7%。
（三）典型代表物業經營提升能力持續領跑
「只有長期精耕所持資產，提升物業租賃水平，才能實現可持續的收益，最終給投資者每年穩定的分紅。」 越秀房托將資產管理與基金管理一體化、商業經營與物業管理一體化、資本提升與資產管理一體化，走出了一條以商業運營為根本，以金融化為出路的商業地產發展之路。
1、廣州國際金融中心－寫字樓業績穩健，商場經營持續提升
以廣州IFC為例，越秀房托高度關注租戶動態，通過一系列靈活而具有針對性的經營措施，積極引進招商平安等穩健型客戶，大力支持大廈知名企業客戶擴租，使得廣州IFC的綜合出租率持續保持高位。
廣州IFC獲LEED V4鉑金級認證 寫字樓保持租金標杆地位
2017年12月，經過美國綠色建築委員會的綜合考評，廣州IFC憑藉國內最高分的成績總分88分正式獲得LEED V4鉑金級認證，是國內第一個以LEED V4標準獲得運營階段LEED鉑金級認證的超高層地標建築。
LEED鉑金級認證是LEED所有認證級別中最高級、最難獲得的，被譽為綠色建築界的「奧斯卡獎」，全世界僅有5%的認證項目能獲此殊榮，含金量極高。作為廣州地標寫字樓，廣州IFC這次獲得的LEED EBOM V4鉑金級認證，使用的是更高標準的V4版本，比V3認證難度更大，對節能降耗方面的要求更為嚴苛，代表著現階段綠色建築的最高標杆。同期廣州IFC全面升級以「至尊物業服務+至尊工程服務」為核心的「雙至尊服務」理念，通過規範化的標準及精細化的管理，契合珠江新城白領日常工作需求，進一步提升服務品質。例如，項目新增愛心母嬰室，推出「關愛母嬰食療」等系列講座，得到職場媽媽們的一致好評，將廣州IFC打造成一個充滿愛的大廈。
應對國金寫字樓大面積租約到期，越秀房托結合客戶需求，積極制定合理的續租方案。上半年完成1.82萬平方米續租面積，續租率82.5%，穩定優質客戶資源，續約租金升幅理想。截至2018年6月底，廣州IFC寫字樓平均租金水平達人民幣230.0元╱平方米╱月（不含增值稅），繼續保持珠江新城核心CBD租金標杆地位。
零售商場「主動創新」 豐富業態組合
在零售商場，越秀房托的經營提升策略強調「主動創新」，推出「快閃店、M空間、KOL網紅店」等三大舉措，增強客戶粘性。今年5月迎來開業兩周年的廣州IFC國金天地，一方面精心打造[M空間]，整合大劇院等周邊資源，以文化展覽、TED沙龍在商務辦公中營造美學與公益氛圍，推動寫字樓與零售商場之間的會員互動；另一方面，國金天地引入宜家、華為、百事等知名品牌打造「體驗快閃店」，為商場顧客提供更多元化的消費體驗。持續的營銷創新，有效推動國金天地在出租率和租金收入等指標再創新高，會員數量同比增長328%，租金同比提升15%左右。
此外，越秀房產基金位於全國第一商圈「天河路商圈」中的維多利廣場「VT101」，則以「年輕新主場」的時尚潮流定位獨樹一幟，通過持續引進各品類網紅店，創新營銷等成為了8090后的潮集地，促使零售效果最大化，人流量及銷售量節節攀升。
酒店公寓成功引入米其林及機器人創新概念
在酒店公寓方面，越秀房托推動酒店管理團隊，加大客戶資源整合的力度，開展多渠道多平台營銷。廣州四季酒店於今年6月成功引入米其林概念，打造全球頂級海鮮首選，進一步鞏固市場標杆地位。雅詩閣公寓國金店則引入科技元素，創新升級機器人iService系統，提供機器人收衣、住客早餐、購物、會所、發票等一系列自助服務，提高住客體驗與便捷度，進一步穩定高質客源。
2、武漢越秀財富中心—2018年度最具影響力城市地標
2018年7月21日，博鰲21世紀房地產論壇在海南三亞開幕，武漢越秀財富中心獲評2018年度最具影響力城市地標獎。
武漢作為華中區域中心，是僅次於深圳的第二大年輕人群凈流入城市，人口紅利持續增加釋放，在武漢投資的世界500強企業已近一半，具有廣闊的投資前景。
武漢越秀財富中心作為武漢中心城區位置優越的地標性建築，可直接連通地鐵1號線及規劃中的10號線，是目前武漢漢口沿江區域唯一一座擁有270度江景的國際甲級寫字樓，已吸引標緻雪鐵龍、美的、日立電梯、雅居樂、蒙牛、Today今天等知名企業進駐。作為武漢首間以港式生活為主題的星匯維港購物中心，今年成功引入「中百生活劇場」超市，滿足周邊住宅及寫字樓客群的消費需求，為商場帶來穩定客流。
今年7月，武漢越秀財富中心與湖北省客運集團有限公司合作的首條機場/高鐵專線正式開通，使項目成為武漢目前唯一一座擁有機場和高鐵專線的商業樓宇。該線路自7月20日起，向社會公眾全面開放，以越秀財富中心作為始發站，實現市中心與機場及武漢站之間的往返直達，為寫字樓商務人士及硚口區周邊市民的出行提供了極大便利。
獨特創新的「地產+金融」雙平台互動和「開運金」商業模式
在越秀集團層面，武漢項目的成功交易是繼2012年廣州國際金融中心成功互動后的又一重大突破，標誌著集團「開發+運營+金融」獨特的商業模式日趨成熟。
越秀房托董事會主席及行政總裁林德良介紹，越秀地產與越秀房產基金兩個平台的 「開發+運營+金融」的全鏈條模式，主要資本運作為持有控股-收益分析-物業升值-套現退出。越秀地產通過拿地、開發、前期運營，之後將已在地產平台上證劵化的項目注入越秀房產基金，進行二次證券化，藉助資本市場加速商業項目開發和資金流轉。
（圖：「開+運+金」運作閉環）
據分析，「雙平台」互動最核心的意義在於利潤。對於越秀地產而言，形成利潤無非是運營開發形成的利潤和評估增值產生的利潤。但是，評估增值的利潤在地產公司是不能反饋在核心利潤的，如果把項目賣給了越秀房產基金的話，它就可以形成核心利潤了，核心利潤是可以用來分派的，這就是「雙平台」互動的創新之處。
（一）「雙平台」的常態互動模式和歷程
從越秀房產基金上市開始，越秀地產便開啟了與之互動的雙平台發展模式。首先是於2005年以位於廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈及維多利廣場四項物業（涵蓋專業市場、寫字樓、零售商場等多種業態），發起設立了越秀房產基金並上市，其後於2008年注入越秀新都會。
（圖：越秀地產、越秀房托互動模式）
2012年，廣州標誌性建築廣州IFC的注入，使越秀房產基金的規模達到了近250億元，經營業態也進一步得到豐富。
2017年，越秀地產向越秀房產基金注入了於武漢的越秀財富中心及星匯維港購物中心，成為繼實現廣州國際金融中心后，「地產+金融」雙平台互動的又一次重大突破。
越秀地產通過與越秀房產基金的雙平台互動，一方面可以一次性收回大量投資改善現金流，另一方面又確保了物業運營管理的完整統一性，同時還通過在越秀房產基金所持的股權，繼續分享物業的運營收益和增值權益。
（二）「雙平台」互動的兩大重大突破
2005年12月21日，作為全球第一隻投資於中國內地物業的REITs，越秀投資(越秀地產00123.HK的前身)經香港聯交所、香港證監會批准，分拆旗下位於廣州的白馬大廈、城建大廈、財富廣場、維多利廣場四個物業，以「越秀房地產投資信託基金」掛牌上市。
得益於優良的物業質素與越秀在資本市場的良好信譽，越秀房產基金首次公開募股引起了香港和海外投資者的熱烈反響，香港公開招股及國際配售分別超額認購496倍及74倍，掛牌首日漲幅達到18.7%。越秀房產基金的成功上市，為日後越秀集團旗下地產業務開展「地產經營+商業運營+資本運作」的戰略，提供了良好的資本平台。
為實現跨越式發展，越秀房產基金開始了其「巨人項目」的收購。2012年5月28日，越秀地產和越秀房產基金聯合宣布，越秀地產將旗下廣州IFC注入越秀房產基金，交易對應的物業作價為134.4億元。
1、 「巨人項目」：廣州IFC成功注入越秀房產基金
廣州IFC樓高432米，總建築面積約45.7萬平方米，集超甲級寫字樓、商場、五星級酒店、服務式公寓和停車場五大主體的綜合項目。其位於廣州中央商務區珠江新城，是當年全球十大摩天大樓之一，也是廣州地標性建築。
越秀房產基金最終於2012年完成「巨人項目」。該次交易對應的物業作價包括總代價88.5億元、開發貸款45億元，以及少數股東權益9000萬元，合計134.4億元。通過一系列的組合拳，越秀地產當年估值高達153.7億元的廣州IFC成功注入，使得越秀房產基金一舉成為亞洲市值位居前列的上市REITs之一。
憑藉著強大的招商與資產管理能力，廣州IFC在進入基金的第一年，綜合出租率從收購之初的75.63%大幅提升至當年年中的94.76%，迅速度過爬坡期。在廣州商業地產競爭激烈的情況下，實現體量龐大的廣州IFC出租率快速上升，越秀房托的營運實力可見一斑。
如今，2018年中期期間，廣州IFC實現經營收入約人民幣5.46億元，占越秀房產基金總經營收入的54.4%。
2、越秀房產基金成功收購武漢新地標
2017年11月14日，越秀房產基金以約22.81億元的價格，向越秀地產收購位於武漢漢口商務區地標物業67%的股權。
2017年12月4日，越秀房產基金召開基金單位持有人特別大會，基金單位持有人以99.9788%高讚成票通過，越秀房產基金以約22.81億人民幣收購越秀地產旗下優質商業項目——位於武漢中心核心地段一棟68層的國際甲級寫字樓武漢越秀財富中心及5層的星匯維港購物中心及配套停車位，總建築面積約24.8萬㎡。
該商業綜合體2017年8月31日的評估值為人民幣35.87億元，收購完成後，越秀房產基金將持有該物業67%的權益，餘下33%的權益由越秀地產持有。
該次收購為基金單位持有人帶來以下裨益：把握武漢強勁的經濟基本面及增長潛力、以具吸引力的估值及下限保障進入快速增長市場、改進及提升組合質素、投資組合多元化及降低風險、擴大投資組合規模。4
越秀房產基金對香港產生了非常積極的作用，越秀也冀望發行境內公募REITs
黨的十九大報告指出：堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，建設房地產長效機制：（1）公募REITs能夠分流當前在國內股市、房地產市場的投機資金；（2）公募REITs能夠降低存量不動產的槓桿負債率及實體經濟槓桿率，緩解負債端壓力，有利於防範和化解系統性金融風險，促進國內房地產市場穩定健康發展；（3）公募REITs通常能夠提供穩定的投資回報，對於吸引長期投資者進入，促進國內投資者逐步形成更加理性和長期的投資習慣有重要作用。
（一）越秀房產基金對香港的積極影響和作用
香港目前擁有10支REITs，總資產超4000億港元。市值2000億港元，以商場、寫字樓、酒店為主。越秀房產基金作為香港首批上市REITs，見證了香港REITs市場的穩步發展，對香港產生了非常積極的作用。越秀與監管層已經就REITs密切溝通了多年，也準備好將相關優質商業地產項目作為發行C-REITs標的。
其帶來的積極意義主要包括：（1）REITs的推出鞏固和強化了香港作為重要國際金融中心的市場地位；（2）REITs作為重要的不動產金融和投資工具，進一步完善了香港的金融和資本市場，吸引了新的國際資金進入；（3）REITs在香港的發展帶來聚合效應，相關的專業機構、人才及上市REITs公司入駐香港，形成了良好的經濟效應和市場效應，促進了香港經濟的發展。
（二）越秀關注國內REITs由來已久，且一直在積極推動境內REITs的落地
2016年全國兩會期間，全國人大代表、越秀集團董事長張招興提出了兩份關於助力房地產的建議，分別涉及推動REITs（房地產投資信託基金）立法和加快推進房貸利息抵扣個稅。
張招興表示，鑒於當前REITs（房地產投資信託基金）的發展面臨諸多困境，建議全國人大常委會儘快制定《房地產投資信託基金法》，就國內REITs在設立、運作過程中涉及的各種法律問題進行規範，以加快REITs這一國際市場成熟的高端房地產金融創新產品的發展，為房地產業和金融業的可持續發展發揮穩定器和調節器的作用。此外，應儘快推動國內公募REITs試點落地。目前國內推出REITs公募試點的法律框架、監管環境、市場準備等條件已基本成熟，建議證監會牽頭選擇優質成熟的基礎資產和具有豐富REITs和不動產運營管理經驗的發行人（管理人）開展試點，儘快推動國內公募REITs試點的落地。
張招興表示，公募REITs試點將有助於進一步推動我國金融市場和不動產的供給側結構性改革，提供高質量和成熟的金融產品。
2017年政府工作報告指出，要促進金融機構增強服務實體經濟能力，防止「脫實向虛」。近些年，我國房地產去庫存壓力還在積累，尤其是商業地產。公募REITs能落實「去庫存、去槓桿」的宏觀政策要求，促進房地產行業健康平穩發展，同時有利於防範和化解系統性金融風險。公募REITs通過將流動性較差的不動產資產轉化為流動性強的公募基金份額，並依託一/二級市場實現有序、高效的進出和流轉；通過資產價值的合理釋放和權益份額的回籠，將有效緩解負債端的壓力。
（三）張招興對推出公募REITs的相關建議
第一，在不與《證券投資基金法》相抵觸的前提下，由證監會針對公募REITs頒布專門指引或管理辦法，在公募REITs產品下放開當前公募基金運作管理辦法中關於投資比例的相關限制。
第二，建議吸收各國REITs的有益實踐經驗，結合中國實際國情，針對目前國內REITs在設立環節稅負過重、運營環節重複徵稅等問題，請財政部和稅務總局等部門根據REITs產品的特性，在土地增值稅、企業所得稅、增值稅、印花稅等方面給予配套支持，完善國內REITs相關的配套持政策，激發市場參與主體的積極性。放水養魚，提高供給質量，滿足老百姓的理性投資需求，開拓國內房托公募市場這一廣闊的「藍海」。
張招興指出，越秀地產是唯一擁有香港房地產投資信託基金平台的內房股。近年來越秀房產基金針對廣州國際金融中心、武漢越秀財富中心等的運作都較為理想，有意將越秀旗下部分其他商業地產項目作為國內發行REITs的標的。
張招興此前多次建議大力發展國內REITs產品，以落實「去庫存、去槓桿」要求，合理引導社會資本支持實體經濟，降低地方政府平台負債，促進房地產行業健康發展。
＜405＞越秀房產基金：中國第一REITs的榮光｜Yuexiu REIT
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8/19/2018 04:42:00 下午
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