＜66、1997＞買收租股儲首期｜MTR Corporation

邊日新聞先：2018.6.23 (星期六)
咩股：港鐵（0066）MTR Corporation

• 邊類：公用股、收租股
• 主要投資或發展地區：香港

咩價*：HKD 43.450[2018.6.22收市]
今日周息率*: 7.64% [2018.6.22收市]
除淨日：NA
來源：明報　原文連結👈👈👈👈
*數字參考AASTOCKS

－－－

2018年6月23日 星期六
陸振球 樓市解碼

陸振球：買收租股儲首期

【明報專訊】世界盃已經打了一周，大家近日在電視上自然常常見到如C朗和美斯等球星，不過對香港的電視觀眾來說，近期曝光率最高的公眾人物可能是港鐵（0066）主席馬時亨，因為他要不斷出來為沙中線工程問題解畫。這不期然讓人想起2002年他出任財經事務及庫務局長不久便爆出的「仙股事件」，當時他給人的感覺就是「論論盡盡」。不過，港鐵本身是一隻好股票，近期股價由高位下跌了不少，可以留意是否有趁低吸納的機會。

說實在的，沙中線事件最終如何解決，應不會對港鐵的業績有太大影響，港鐵這隻股票很特別，業務自然以經營運輸為主，所以有人會將之歸類為公用股，但其實不少收入卻來自上蓋物業賣樓的分紅，機制是港鐵會將物業發展權批予私人發展商，自己不用冒風險，近年樓價不斷飈升，有關收入隨之水漲船高，所以也可視為地產發展股，筆者便有朋友除持有住宅物業收租外，也會買入港鐵股份作為未儲夠買多一層樓首期前的代替投資工具。

另外，港鐵也保留不少鐵路沿線商場物業收租，所以也是零售物業大地主，港鐵的運輸經營屬壟斷，所以持有這隻股票，收入和派息穩定，又可享受樓巿大升的好處。

港鐵收入穩 受惠零售復蘇

當然，買港鐵也不是說可以盲目高追，最好是出現明顯調整時才買，近期港鐵股價隨大巿回落，如掌握到一些技術分析方法，比如當其9天RSI跌至30，又或在保歷加通道底部才入巿，除非出現大熊巿，否則持有一年以上，每每成績都不錯（見圖1）。

剛才提及港鐵也有不少商場收租物業，所以近期香港零售業復蘇，商場和商舖租金回升，也有利它的股價。事實上， 羅兵咸永道剛發表《中國零售業新顛覆：供應鏈全面數字化》的報告，其消費市場行業亞太區及香港/中國主管合伙人鄭煥然便表示：「香港零售市場今年進一步延續2017年的反彈勢頭，預期零售銷售2018年將有8%增長（見圖2），即約4840億元。此外，今年1至4月內地訪客人數創新高（3月與4月亦分別創歷史新高，圖3），之前股市向好樓市向好營造的財富效應，帶動整體消費氣氛改善，加上多項大型基建項目等，種種因素都支持本地零售業維持正面的前景。」

九倉置業股價今年遠勝恒指

對於一般投資者而言，想受惠零售業復蘇，自行買入商舖並不容易，因為涉及資金往往非常巨大，除了可買入港鐵股份，今年以來一些注專高檔商場的收租股如九龍倉置業（1997），其股價表現便遠勝恒指（見圖4）。買入這些股份收息和等升值，更不用如買樓般要先儲大筆首期，以及要付大額辣招稅。

早幾天筆者趁假期跟母校中大的地理系教授和校友們去了台灣進行地質考察旅遊，長了不少知識，原來1億多年前台灣島根本不存在，之後歐亞大陸板塊和菲律賓板塊撞擊出現了造山運動，台灣島便由太平洋冒出，在冰河時期的亞洲大陸和台灣島曾一度連在一起，大陸的動物遷移至島上，豐富了當地的物種，而由於台灣島尤其東端部分位於兩大板塊之間，經常會出現地震。說到地震，旅遊期間日本的大阪便發生了6.1級地震，筆者下月也會到當地一遊。

台諷刺節目：樓價急升 家庭更和諧

筆者每次到訪台灣都喜歡看當地電視節目，每每可以看到一些既搞笑又有意思的節目，其中一天便看到有演員扮演大陸政府官員（其實是在諷刺台灣本地官員）發表演說，說每天都是盡心盡力的施政，才有一系列的政績，比如說電費漲了，便可鼓勵大家節能，油價漲了，便做到大家少用油，減少污染，至於醫療通脹，則可鼓勵大家注意健康和多做運動，便可少看醫生，而房價租金急漲，更可促成年輕人繼續和父母一起居住，便可令到親情更緊密，家庭更團結……

或許，如香港樓價和租金繼續飈升，香港的官員也可以出來居功說有利家庭和諧，鼓勵大家三代，甚是四代同堂！不過，其實將來香港的年輕人想要和上一代家庭居住在一起也不容易，因香港樓價愈來愈貴，香港人能買得起的單位也愈來愈細，最近北角一個非豪宅地段的新盤頂層1房連天台特色戶，便以高達1240萬元招標售出，實呎高達5萬元，除了創項目呎價新高外，亦創港島東區最高呎價的1房單位，甚至貴過區內新地（0016）海璇部分海景4房的大單位呎價水平。

超高價成交撻訂 樓指無相應調整

有網友在facebook評論有關新聞，指每逢有新樓盤開售，總會有個別單位以超高價成交，部分更可以在多年後仍未完成交易，更會有個案最終以撻訂收場，但有關交易曝光時，卻起到托巿作用，令同一樓盤或同區的其他新盤單位售價相比之下頓變得好像很相宜和抵買。

當然，有關現象可能只是巧合，不過另一「副作用」是一些超高價樓宇的交易出現時，可以推高樓價指數，但當有關交易取消時，樓價指數卻不會作出相應調整。

[陸振球 樓市解碼]