＜揀REITs要注意什麼？＞以高息率作為投資方向靠譜嗎

邊日新聞先：2018.5.26 (星期日)
咩料：北水新聞、什麼是REITs(房地產信托基金)
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以高息率作為投資方向靠譜嗎

2018-05-26 06:33 來源：證券時報網　溫天納

日前碧桂園租賃住房REITs(房地產信托基金)掛牌深交所，使香港市場REITS的表現再度引起關註。REITs的定位是高息，在市場缺乏方向的情況下，高息投資工具特別受到關註。

目前在香港上市的REITs超過10家，每家擁有不同類型的收租物業，質量參差不齊。REITs的吸引力在於高派息,不過REITs的派息取決於旗下資產最終賺不賺錢，更要有持續性。投資者在部署上，特別需要考慮以下因素。

一、香港上市的REITs，不少由香港的地產上市公司分拆出來。如果資產是優質的而且賺錢，為何上市公司要分拆出來跟公眾投資者分享？主要是企業需要資金，或是將一些閑置物業分拆出來，進行套現。因此，投資者需要進行篩選，上市的REITs不一定是穩健的，必須挑選質量好的進行投資。此外，香港上市的REITs，有不同類型的物業，有酒店、寫字樓、屋村商場、工廠大廈，投資者在選擇時，不僅是要篩選息率，更需要挑選物業的類型以及關註經濟的發展周期。

二、投資商業區辦公大樓、偏遠地區的工業用大樓，旺區的商業地鋪，回報均不一樣。在不同的經濟環境下，租約的內容，以及租務的議價範圍亦不一樣，投資者需要考慮物業涉及的資產性質及組合，以及考慮與經濟宏觀或微觀環境的關聯性，投資者一般會選擇優質商業區辦公大樓的組合。

三、投資者還需要考慮資產的集中度及分散程度，不少REITs擁有分散的物業種類，當中包括停車場、商場、街市，寫字樓等，但也有一些高度集中在幾幢物業。資產高度集中對REITs有不利影響，更容易受到宏觀或微觀經濟環境的影響，投資風險亦較高，投資者一般會回避。

四、目前環球流動性開始收緊，息率走勢對投資高息工具有直接的影響。如果利率上升，負債較多的REITs將會受到沖擊，涉及的利息負擔亦會上揚，派息會削減而導致吸引力下降。此外，如果利率上揚，不少機構投資者或基金將會轉移投資方向，有可能轉移至其他息率更高的投資工具上， REITs的股價也會受到一定的負面影響。。

五、匯率風險是投資者需要考慮的因素，如果REITs所涉之物業不在內地，而在其他地區，若美元轉強，其他的貨幣便有可能出現貶值，影響所涉資產的收入，是正面或負面，需要仔細評估。

目前，股市受到不同因素所影響，導致資本市場無法擺脫震蕩局面，究竟缺乏方向及主題的情況會維持多久？實際上，目前影響香港股市的不僅是地緣爭端或貿易博弈因素，美國利率走勢同樣影響不輕，目前美國10年期債券息率仍在3%的水平，早前一度超越3.1%，究竟紅線是在那裏？筆者3個月前，覺得紅線是在3.5%，現在略為提升為3.6%。

另一方面，A股被國際投資機構陸續加入國際指數，而在6月初部分股份也會正式“入摩”，不排除將分流部分港股市場的資金。

今年突發因素特別多，判斷上容易產生偏差，導致股市大上大落，投資者心情忐忑。不過，在悲觀或樂觀並存的同時，筆者認為投資者不應一面倒地單向押註。

（作者系香港資深金融及投資銀行家）