＜地產股＞本地地產股折讓大

邊日新聞先：2018.4.27(星期五)
咩股：地產股
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曾淵滄：本地地產股折讓大

文章日期：2018年4月27日

【明報專訊】美國10年期債息升至3厘，港銀同業拆息1個月期也升至1.3厘，都是近年新高，不過居屋申請者仍多得驚人，至少有14萬名申請者會失望，抽籤抽不到。同時，中原城市領先指數也再創新高，看來加息仍未能遏抑樓市。

拆息升未能遏樓價

儘管港銀拆息已上升，但仍與美息有一段距離，目前只能說是利率差縮小了一點，前陣子利率差逾1厘，出現大量套戥活動，使港元兌換美元匯率降至金管局定下的7.85弱方兌換保證水平，於是金管局出手買港元。市場上的港元少了，利率就上升，金管局認為這是利率正常化的過程，但至今為止利率仍未正常化，息差仍存在，只是靠金管局被動式買入港元不足以令利率真的正常化，只有當外資真的離開香港，利率才可能正常化。就算利率真的正常化，仍是超利水平，加上港樓供應依然不足，所以樓價仍未有下跌趨勢。

尋找土地大辯論開始了，但所謂辯論是政治上的辯論，要真有共識是不可能的，短期內只能靠大地產商將新界農地轉換成住宅地，才可提供額外供應，如果不是供應不足，也不會有什麼土地大辯論。樓價不斷上漲，但地產股表現卻追不上樓價，幾乎所有地產股都出現股價與每股資產淨值出現巨大折扣。其中一個原因是投資者擔心夜長夢多，樓價已升了好一段時間，難保未來不跌，所以對地產商持有的土地、物業打了個折扣，導致地產股出現折讓。

投資者怕未來樓價跌

過去一年，不少升幅非常大的內房股都有個共通點，就是賣樓的金額大躍進。碧桂園（2007）賣樓收入高達5500億人民幣以上，香港的華置（0127）也在過去一段時間裏不斷賣物業，然後派特別股息，那段時間，華置股價也造好。今年，香港地產界最大的一宗交易應該是長實（1113）的中環中心，買賣金額巨大，也幾經波折，現在看來應該會成交，市場消息指買家已取得融資渠道，儘管融資成本不低，但只要買家看好該物業未來價值，就可以成交了，一個看好未來，一個希望套現以顯示其股票的價值，各有所得。這也難怪近日李嘉誠、李澤鉅不斷地買入長實。

大學教授

[曾淵滄 滄海明珠]