＜823＞9年漲近6倍的領展還追不追？

邊日新聞先：2017.10.10 (星期二)
咩料：領展點睇？
咩股：領展（00823）

• 邊類：REITs房託基金、藍籌、穩定増長、香港人至愛
• 主要投資或發展地區：香港、中國

咩價*：63.75 [2017.10.11收市]
今日周息率*:3.583%[2017.10.11收市]
除淨日：NA
邊個講嘅先：內地財經網的某人
一句講晒：

• 睇下領展做D咩

新聞來源：中國新浪　原文連結👈👈👈👈
*數字參考經濟通



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9年漲近6倍的領展還追不追？

2017年10月10日15:00 智通財經網

　　
來源：雪球 作者：京城散仙


        領展（00823）已經從2008年的最低點10.96升至今年最高65.4，9年將近6倍的漲幅蔚為可觀，讓不少食息族和REITS投資者收益滿滿。那麼以後領展的股價還會像之前那樣節節高升嗎？我們現在買入還來得及嗎？

　　作為一只房地産REITS制約領展發展的因素有哪些？

　　資産類型、地域空間、物業租用率和租金調整率、物業改造能力。

　　資産類型：

　　領展是一家以零售為主的REITS，主要物業項目都在香港，所以香港的零售環境對其租金收益有一定影響。近年來由于自由行的政策變化使得在港許多零售商業績都出現了不同程度的下滑，最為顯著的就是莎莎和周大福。周大福憑借電商在近期有所逆轉但莎莎的業績依舊沒有起色。

　　不過領展的特殊之處在于其主要物業項目都是社區零售，超市、餐飲和菜市場約佔其租金總收入的三分之二，這些都是貼近民生的買賣，受經濟大環境影響較小些，所以大概可以將領展看成弱周期股吧。

　　地域空間：

　　領展原名領匯，更名的原因就是因為香港新商業土地有限，公司希望進軍內地，卻發現彼時內地至少有20個以上同名注冊商標。

　　由于90%以上物業在香港，以香港的彈丸之地看，領展的地域發展空間應該是有限的，還好其已經在開始試水內地並且取得了不錯的成績。在北京的朋友可能對中關村地區的歐美匯不陌生，那就是領展收購的內地物業之一，另一個是上海企業天地。當然還有今年以40億人民幣收購的廣州西城都薈。

　　在北上發展的同時，領展應該會堅持一線城市的布局，但如今北京的地標商圈內大多品牌企業都不賺錢，只為了在那裏擺個旗艦店當幌子，真正能撐下去的只剩下奢侈品品牌。西單商圈的幾家商場都是連年虧損，即使那裏依然是人流如織。而領展所擅長的匯坊、鄰裏型的物業在除廣州以外的內地地區並不多見，所以最先布局的還是商場和寫字樓，再加上領展硬性的投資回報率要求，那麼在內地的機會應該會被限定在很小的范圍內。當年拒接萬科的龍崗廣場就表現出領展的投資標準是極為嚴格的。

　　物業租用率和租金調整率：

　　多年兩個數值變化不大，尤其是租用率想要進一步提升應該會有難度，因為已經接近100%的極值了，至于租金調整率就需要對比經濟增長率和人均可支配收入了。而且領展投資者關係及企業財務主管邱兆祺已經在回答投資者提問時表示，領展近幾年的租金漲幅只有每年6%左右，再加上3%-4%的收購項目使得分派增長能維持在10%水平。

　　物業改造能力：

　　在這方面其實可以將領展想象成個人房地産投資者，買入一個老破小然後翻新裝修一下出租或賣掉，要領都差不多。甚至于相同的還有將一間大房間分割成多個小間出租，領展的改造也包括此類技巧。

　　“資産提升工程包括調升樓底高度及增加商場空間感，及增加商鋪數目。”

　　不過在香港眾多改造項目的收益上看，領展在此方面還是做得不錯，但是是否能持續增長就很難説了。

　　大家一定要小心增長的陷阱，一家每年收入增長10%的企業如果哪天突然下降至5%，雖然還在增長但增速下降也會使股價下跌。何況領展上市是帶著政府給的一大堆嫁粧，現如今還能否靠自力更生實現持續增長還需要時間證明。

　　所以如果發展空間有限、租金漲幅持續下降、物業規模又上不去的話可能會導致公司業績缺乏增長點。所以還是希望公司可以成功的在港外開疆擴土，就像商業零售一樣，復制連鎖總是比提升單店收入要簡單的多。

　　如需購買，何時下手

　　有時邏輯性不強的簡單計算也可以為投資者解決一個買入的心理價位。

　　粉色是均值，黃色是推導值。2017年內59.27買入，大概是對應4.29%的股息率，息率每年10%的增長和上邊邱兆祺説的差不多，那麼多少年後變成多少的息率自己去算吧。

　　最好的時機是資産價格暴跌的時候，不過不知何時才能昨日重現，現價位應該不算低估。

　　此外，從K線圖上看：

　　如果股價還有可能會下探59.27，那麼大概會在圖中均線下方，和前三次形式大致一樣。

　　不知是租金收入有季節性變化還是碰巧，年初大概會有低吸的機會。

　　當然，怕踏空的不妨先買個小倉位放著。小賭怡情，就算一飛衝天至少賊不走空。