＜Fortune China 講越秀＞越秀2.0

邊日新聞先：2017.09.25(星期一)
咩料：Fortune China 講越秀
咩股：越秀地產123, 越秀房地產405

• 主要投資或發展地區：中國 / 廣州

咩價*：NA
今日周息率*: NA
除淨日：NA
邊個講嘅先：Fortune 中國版
一句講晒：

• 決定買同唔買之前都要睇下間公司做D咩嘅

新聞來源：財富中文網　原文連結👈👈👈👈
*數字參考經濟通
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管理 - CEO訪談

越秀2.0

高揚 2017年09月25日

一家來自廣州的中國國有公司正在冉冉升起。

《財富》中文版——來到廣州，你很難忽視那棟位於珠江之畔通體透明的摩天大樓—廣州國際金融中心。這座總高度達440米的建築，是全球十大超高層建築之一。2004年，參與雙子塔競標的共有來自於世界各地的12種設計方案，經過多輪評選和市民投票，英國威爾森·艾爾建築師事務所的“通透水晶”方案最終勝出。為了實現通透水晶造型，1萬多塊隱框玻璃幕墻為主塔穿上了精致的外衣。該項目施工中，實現了“兩天一層”的世界新速度。如今這裏擁有豪華的四季酒店、寫字樓、友誼商店、雅詩閣服務公寓以及國際會議中心等功能區域。它是全球首只投資於中國內地物業的房地產投資信托基金—越秀房地產投資信托基金旗下核心資產之一。越秀房地產投資信托基金隸屬於廣州越秀集團有限公司。

總部位於廣州的越秀集團1985年在香港成立，目前是廣州市資產規模最大的國有企業集團之一，旗下擁有地產、交通基建、金融等現代服務業和造紙等傳統制造業。越秀集團旗下控有越秀地產、越秀交通、越秀房托基金及創興銀行四家香港上市公司（基金）。這家國有公司的資產證券化率高達95%。該集團的董事長張招興在廣州國際金融中心的一間會議室裏說：“既然已經在這個全世界數一數二的大樓裏辦公，那我們的目標自然是辦成世界一流的企業。“

這家資產規模並不出眾的金融地產公司在一定程度上扮演了規則破壞者的角色，而這種破壞的過程也是在推動包括監管在內的整個商業系統走向完善。張招興過去幾年在不同場合多次呼籲中國的管理者盡快推出國內公募REITs試點。他認為，目前國內推出REITs公募試點的法律框架、監管環境、市場準備等條件已經基本成熟，並建議證監會牽頭選擇優質成熟的基礎資產與具有豐富REITs和不動產運營管理經驗的發行人（管理人）開展試點，盡快推動國內公募REITs試點的落地。張招興強調，這是“金融產品供給側改革”，把民間存量的幾萬億資產流動起來對中國是件大事。

REITs即房地產投資信托基金，最早於1960年在美國推出，是一種通過向投資者發行信托（基金）份額來募集資金，並由專門機構投資到房地產項目中，投資者將按比例獲得房地產項目產生的收益。通過購買REITs份額，可以降低普通投資者參與房地產資產投資的門檻並分享其收益。它作為在海外成熟市場的“爆款”品種，被視為股票、債券、現金之外的第四類資產。2015年9月30日，鵬華前海萬科REITs作為國內首單公募REITs正式在深交所掛牌上市，引起業內矚目。而越秀集團已經在REITs領域走到了前頭。越秀地產旗下的越秀房托資產管理有限公司擁有全球首只投資於內地物業的REITs，越秀地產也成為唯一一家在國內享有“地產+REITs”雙平台的公司。

2008年，張招興獲委任為越秀投資執行董事、副董事長兼總經理。也就是在這一年，作為廣州越秀集團有限公司控股上市平台的越秀投資，明確宣布以房地產作為戰略性經營方針，開啟了剝離造紙及收費公路業務的業務精簡調整。這堪稱越秀地產聚焦房地產業務的起點。成功分拆收費公路業務並完成重組的越秀投資，在2009年對外宣布更名為越秀地產。完成分拆、重組與更名的越秀地產，在2009年同時開啟了土儲擴張步伐，當年拿下廣州大學城9宗地塊，成為大學城片區的最大獲益者。一年後，越秀地產將2011年進入“百億元俱樂部”的規模目標提上日程。而在土地儲備方面，越秀地產開始蓄力扭轉土地儲備總量不足和規模偏小的局面。據越秀地產彼時的擴張思路，其將“立足廣州，覆蓋珠三角，輻射全國重點一二線城市，按照土地儲備面積穩定保持在銷售面積1.5倍以上的思路積極增加規模地塊”。

由此，這家集中在廣州發展的房企開始向全國擴張。至2013年，越秀地產全年購地總金額達201.24億元，並且在廣州、武漢創造了南洲路地王及精武路地王紀錄。在市場驚嘆其大手筆擴張時，越秀地產的資本運作開始浮出水面。2012年，越秀地產將廣州國際金融中心註入越秀房托基金，在旗下REIT平台的加持下打通了“開發+運營+金融”的資本運作路徑。

與此同時，越秀地產借力廣州國資產業發展股權投資基金的擴張模式也引起市場關註。憑借與基金合作拿地的模式，越秀地產以小部分資金撬動了大幅土儲，2013~2014年其於廣州、佛山、武漢、杭州等地拓展的5個項目的持股比例僅為4.77%~20%。越秀地產銷售規模突破200億元，同比增長達50%。但面對房地產行業的調整，作為老牌國企的越秀地產開始創新性地嘗試員工激勵制度。

2014年，在萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行、安邦保險舉牌招商銀行引發市場熱議之時，越秀集團以116億港元收購創興銀行，完成了改革開放以來廣州市的最大一筆境外並購。同時，這也是香港27年來首家非銀行金融機構收購香港本地銀行、國內首宗由地方國企層面完成的境外銀行並購。至此，越秀集團實現了從地產到金融的轉型，並逐步將金融業作為核心。張招興稱，這一年自己52歲，而李嘉誠正是在這個年紀開始發跡的，他說：“金融業沒有遲到者。”

越秀地產公告宣布“雇員獎勵計劃”，這份計劃被市場視為是國企版“合夥人制度”。張招興介紹，越秀地產會在集團、地區和項目三個層面推行合夥人制度。“上市公司層面會結合股權激勵，項目公司是直接讓管理團隊跟投持股。”張招興亦表示，越秀地產雖是國企，但同時也是在香港上市的市場化企業，“我們將完全按照市場化的手段和思考來推行這項制度”。

同時，張招興治下的越秀集團不允許出現重大風險。2016年，在面對投資者對於擴張緩慢的質疑時，張招興強調，越秀地產並不是不進取。他認為現在行業集中度越來越高，不進則退，公司未來肯定會持續增長的，但眼下就把規模定到1,000億，甚至2,000億並不現實。財務出身的張招興說：“我們要做一個‘合適規模’的企業。”（財富中文網）


廣州越秀集團有限公司（Yuexiu Group）

總部：中國廣州

營業收入：402億元（2015年）

《財富》 世界500強排名：無

公司簡介：越秀集團1985年在香港成立。歷經30年的發展，特別是近年來的調整優化，越秀集團逐步確立了以房地產、金融、交通基建等三大現代服務業為核心產業的“3+X”產業體系。截至2016年年底，越秀集團資產總額近4,200億元，是廣州市總體經濟效益位居前列的國有企業集團。

公司網址：www.yuexiu.com