＜股vs樓>買匯豐好過買日本樓？

邊日新聞先：2017.12.23 (星期六)
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買匯豐好過買日本樓？

2017-12-23 13:53:44
作者: 竇蓉


2017年，股樓GOGOGO，無樓無騰訊，感覺錯失全世界，BITCOIN 更加狂升廿倍，為了彌補這個執輸慘過敗家的心理，今年海外物業的銷售攻勢似乎特別凌厲，當中美加、英國、澳紐屬於高端市場，主要針對已在當地取得居留權，或有子女到當地升學的富戶。日本、泰國等地則針對一百萬以下的投資。

話說我的朋友之中，印印腳的有閒階級為數確實不少，上回談過有個朋友Victor買了紐西蘭物業，覺得一層樓可以變出兩層樓，另一個朋友Andy去年底也在日本大阪買了一間200呎的小公寓，一年後賽後檢討，他就覺得：「唔好用騰訊比較咁極端，以投資計，買匯豐好過買日本樓」。

大家聽到，第一個反應都會話：「股票同樓，唔同嘢嚟嘅，好難直接比較。」Andy就反駁：「除非有居住需求，例如退休後可以去當地長住，或者留給當地讀書的子女，否則純粹用作投資的話，當然應該同其他投資選擇比較。」

買樓其中一個好處是有mortgage，即是有槓桿效應，日本樓吸引之處，主要在於入場費低，60、70萬都有交易，基於一般人覺得磚頭穩陣，點跌都有asset 揸手，所以相對易sell。不過海外樓按揭息率好貴，冇槓桿，冇咗物業以小搏大的最大投資特色。

「反正都要俾足cash，點解覺得自己唔了解的日本樓，會較日日用的中電、煤氣、港鐵穩陣先？為甚麼不敢將一百萬分別買中電、煤氣、港鐵、盈富、匯豐，每注廿萬，但反而覺得一注買日本樓OK 呢？唯一解釋，可能香港人都中了磚頭降。」

海外物業都標榜租金回報高，像日本樓一般宣傳回報是6-7厘，甚至會教買家租出去做民宿，租金更可達十厘。在我之前都知道，一般公寓做民宿，其實好似小丸子咁，「 問題天天都多」，並非代理講得咁容易。至於普通放租，Andy 就話扣除林林種種的稅項，回報大約4厘。

他半玩笑半認真地說：「我有諗過去海關告個代理違反商品說明條例架，家陣買樓回報由七厘變四厘，係咪嚴重過粟米斑塊冇石斑先？」

他解釋，日本樓的稅種甚多，購置日本樓，每年要支付固定資產稅、都市物業稅，放租物業又要支付物業所得稅，五年內售出又要繳交利得稅，在日本，如果租客為法人公司，每月租金會有大約兩成被稅務署當做所得稅提前徵收！稅務署到年尾時才確定實際應繳納的金額，再將付多了的部份退還給房主。

Andy當初見物業租客是公司客，以香港的眼光審視，滿以為公司客較有保障，結果租金水瓜打狗，又給扣起了兩成。「七除八扣，你話佢騙局又不是，反正就是鷄肋，每季收一次租，剛好夠每半年去日本cheap cheap地玩幾日。不過匯豐一年都派四次息，重唔使俾政府扣稅。」

好消息是日本經濟逐步擺脫通縮，2017年7-9月，日本GDP有0.6%增長，連續第7季呈現增長，2017年廿年冇加價的食品都終於夠膽加價，目前海外買家都是憧憬2020奧運及日本大阪開賭，希望這幾年日本經濟可以景氣一點。

不過睇番日本當地物業公司的資訊，2015至2017日本各地物業的售價其實都是一條平線，樓市唔升的情況下，要買樓的人多數會買新樓，舊樓要脫手，便要比新樓平一截，雖然香港情況都是新樓貴過舊樓好多，但因為新樓價錢太癲，舊樓即使有折舊，一樣愈升愈有。但在日本，如果新樓價錢唔升，舊樓便變了齋折舊，冇升值。



過去十年，香港都處於低息環境，但2018年情況會逆轉，美國開始加息步伐，香港拆息都在不斷扯高，因為低息而慨嘆資金苦無出路，點都要搵D 嘢投資下的日子可能有所轉變。最起碼，如果定存有3厘，你又會否買日本樓搏4-5厘回報呢？加息環境下，傳統銀行股在2018年會穩步上揚，匯豐今年都由60元升到80元，2008-2017的後海嘯時期告一段落，大家要重新步署投資策略。