＜報紙講股樓＞理財Campus：買股VS買樓 邊瓣最值博？

邊日新聞先：2017.08.21（星期一）
咩股：唔關事
咩料：報紙講買樓定買股好
咩價*：唔關事
今日周息率*：唔關事
除淨日：唔關事

一句講晒： 

• 自己睇

即係點丫：睇多D知多D...

新聞來源：ON.CC 原文連結
* 參考：經濟通




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理財Campus：買股VS買樓　邊瓣最值博？

08月15日(二) 11:36

選擇困難症！買股VS買樓　揀邊樣好？

港股近日有所調整，但年內仍有逾兩成升幅。另一方面，港樓近年高處未算高，牛氣更勝港股。一般投資者資金有限，倘要在「阿樓」和「阿股」之間揀一個，應該「錢」歸何處呢？

●論成本：阿股勝
買樓的使費貴過買股已是共識，但大家有否真正計過多幾多呢？

以200萬元全數買入股票為例，使費包括5,000元經紀佣金(成交額的0.25%)、2,000元政府印花稅(成交額的0.1%)、54元證監會交易徵費(成交額的0.0027%)、100元聯交所交易費(成交額的0.005%)、0.5元聯交所交易系統使用費(每宗交易計，僅部分機構收取)，合計成本為7,154.5元，佔投資金額不到0.36%。現時部分證券行更以免佣作招徠，亦即可令股票交易成本進一步降至2,154.5元。

至於以相同金額投資物業，可當作500萬元物業的4成首期，主要成本包括5萬元經紀佣金(成交價的1%)、15萬元的印花稅(成交價的3%，適用於首次置業)，連同一般1萬元以下的律師費，合計使費約21萬元。這與買股票的7,154.5元比較，多逾28倍。如果投資者屬非首置，要額外多付15萬元印花稅，成本更高。

●論收益：各擅勝場
無論是定期收股息或收租，都可為投資者提供現金流。

市場普遍視公用股、房地產投資信託基金(REITs)、以及銀行股為可長線持有收息的選擇。若想進一步分散押注少數股票的風險，則可考慮盈富基金。

然而，大市升至現水平，拉低了股份和交易所買賣基金的息率。截至周一，盈富基金的股息率為2.8%。中電控股、領展房產基金、恒生銀行的股息率皆超過3%。逾5%股息率的包括滙豐控股、港燈電力投資、置富產業信託。電能實業更因派發特別息而令股息率飆升至9.8%。

物業收租方面，按差餉物業估價署統計的不同面積類型物業的租金回報率，面積最細的A類單位在今年6月的租金回報率為2.8%(臨時數字)，其他面積較大的單位則由2%至2.5%不等。然而，按美聯網站數據，近月全港租金回報率平均仍有接近3.7%。

單純數字上比較，股票息率普遍高於租金回報。惟要注意，股票派息牽涉除淨，賺了股息，但股價亦相應下調，股東一來一回或沒有實際利益，甚至要支付金融機構的代收利息費。此外，部分股份如內銀股習慣每年派1次息、中電每年派息4次，且股份派息多少未必年年相同，需要每月穩定現金流的投資者要注意。

至於依靠物業收租，好處是沒有除淨，租金淨袋，月月都有正現金流。若要供樓的話，亦可向稅局申請居所貸款利息扣減，上限為15個課稅年度。不過，租不出或遇上租霸都是風險，且維修、管理費、差餉等都會減低租金回報。因此，「阿股」和「阿樓」在收益層面上各擅勝場。

●論潛力：專家有分歧
年內升逾兩成的恒生指數，從高位滑落，距離接近32,000點的歷史高位仍有一大段距離。另一邊廂，樓價指數同期僅升近1成，卻屢創新高。你話「阿股」上升潛力大一些，他卻可話「阿樓」已沒有阻力位，潛在上望空間冇得計。專家們對兩項資產後市走勢同樣各有看法。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，香港樓價中長期仍然看好，是相對穩健和回報較高的投資，過去10年升幅亦領先港股。他料樓市下半年會再升3%至4%，當中看好小型物業和超級豪宅可跑贏大市：「中型物業受累按揭成數限制了升幅，相反400幾呎或以下的細單位在剛性需求推動下很受市場歡迎，預期細價樓較多的屋苑，如嘉湖山莊、沙田第一城、荃灣中心、淘大花園、德福花園，仍會跑贏。」

不過，資深財經專家林一鳴認為，過往支撐香港樓市的低息環境、單位供應少、環球量寬3個因素將慢慢消失，香港樓價「差唔多到頂」，收租不夠3厘亦不吸引。相反，現時港股已踏入牛市三期階段，暫時未有任何見頂迹象，縱使地緣政治危機升級令股市大跌，目前亦未是減持時候。因此，他預期港股未來的升值潛力勝過港樓。
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